Yatırım için daha iyisi yok

Özellikle gelişmekte olan ülkelerde ‘altın’ yatırım olan gayrimenkulün Avrupa karnesi çıkarıldı. Avrupa İstatistik Enstitüsü Eurostat’un raporuna göre risksiz ve en karlı gayrimenkul yatırımı Montenegro’da, en sabır isteyeni ise Avusturya’da. Montenegro’dan gayrimenkul alan 13 yılda, Avusturya’dan gayrimenkul alan 51 yılda yatırdığını geri alıyor. Türkiye’de ise bu süre 28 yıl!

Avrupa İstatistik Enstitüsü Eurostat, aralarında Türkiye’nin de olduğu 37 Avrupa ülkesinin gayrimenkul yatırım karnesini (kira çarpanı) çıkardı. Eurostat’ın son araştırmasına göre özellikle gelişmekte olan Avrupa ülkelerinde emlak en çok kazandıran yatırım aracı. 28 Avrupa Birliği (AB) üyesi ülkesi ve aday ülkelere dair düzenli istatistikler açıklayan Avrupa İstatistik Enstitüsü Eurostat’a göre özellikle AB’nin 4 yıl içinde sınırlarına katacağı Montenegro’da (Karadağ) emlak altın değerinde. Ülkede kira çarpanı 13 yıl. Karadağ, savaş ülkesi Ukrayna ve siyasi kaosu bir türlü atlatamayan Moldova’dan sonra en değerli ülke. Bu iki ülkedeki güvenlik sorunuyla baş etmek istemeyen ve siyasi istikrarı önemseyenlerin en karşı yatırım yapacağı ülke rapora göre Karadağ. Avusturya’da kira çarpanı ise 51 yıl, İtalya’da 42 ve İngiltere’de 38 yıl. Türkiye’de ise 28 yıl.

2016 sonunda Karadağ’a yatırım yapan ve ilk etapta 150 dairelik proje geliştiren Mirnadom’un kurucu ortağı ve CEO’su Serkan Şahin, ülkenin en fazla değerlenen en değerli koylarına sahip sahil şehri Bar’da konut ürettiklerini söylüyor. Ülkede yer kıtlığından dolayı sınırlı sayıda konut üretimine izin verildiğini belirten Şahin, Adriyatik kenarındaki şehirlerden en makul fiyata konut alınabilecek bölgenin Karadağ olduğunu vurguluyor. Fiyatların her yıl yüzde 15’in üzerinde arttığını kaydeden üst yönetici, AB’ye tam üyelik tamamlandığında ise fiyatların en az yüzde 100 daha değer kazanacağının altını çiziyor. Şahin, Karadağ’de ev alanın derhal oturum iznine kavuştuğunun bilgisini vererek sözlerine şunları ekliyor: “Yatırımcının en fazla sorduğu soru kiralama işlemini nasıl gerçekleştireceği. Bölgedeki emlakçılar bu konuda tecrübeli. Zaten biz de müşterimizin kiralama işleriyle bizzat ilgilenerek daha yüksek getiri sağlamaları için çalışıyoruz.”

Oturum izni için alt limit yok

Karadağ’da emlak yatırımı yapanların bir diğer motivasyonu da ülkenin konut alana oturum izni vermesi. Konut değeri için henüz bir alt limit bulunmuyor. Avrupa’da bazı ülkeler oturum izni için alt limit getirmiş durumda. Örneğin Yunanistan’da 250 bin Euro ve İspanya’da 500 bin Euro’luk alt limitler bulunuyor. Bu da ülkece belirlenen rakamın altında bir emlak alımı yaptığınızda evinizi görmek için vize almak zorunda kalacağınız anlamına geliyor. Karadağ’da durum farklı. Oturum izninin, evin tapusu elinizde olduğu sürece her yıl yenilendiğini kaydeden Serkan Şahin, özellikle şu uyarıda bulunuyor: “Dünyanın hiç bir yerinde olmadığı gibi emlak alma yolu ile vatandaşlık verilmesi Karadağ’d da bulunmuyor. Yatırımcı, ev alarak ya da iş kurarak vatandaşlık alacağı vaatlerine itibar etmesin.”

2000’den beri 4 kat büyüdü

Adriyatik’in incisi olarak anılan ülke sadece Türk yatırımcının değil tüm Avrupa’daki yatırımcıların radarında. Avrupa’nın en itibarlı yayınları her gün detaylı Karadağ haberilerine yer veriyor. Mesela daha bir hafta önce ünlü İtalyan gazetesi Corriere della Sera, bakanlardan devlet başkanı Milo Djukanovic’e kadar bir dizi yetkili ağız ile görüşerek tam sayfalık haber çalışması yaptı. Başkan, ülkenin 2000’de 984 milyon Euro olan gayri safi milli hasılanın 2017 sonunda 4 milyar 770 milyar Euro’ya yükseldiği bilgisini vererek yatırımcıları ülkeye davet ediyor. 2006’da yüzde 3,3’lük büyüme rakamına sahip ülke bugün çift haneli büyüme rakamlarına ulaştı. Sadece geçen yıl 700 milyon Euro’nun üzerinde yabancı yatırım aldı. Ülkenin en önemli gündemi baştan sona yenilenen ve yenileri eklenen yollar. Mevcut hükümet, başta ülkenin vitrini 293 kilometrelik Adriyatik sahilleri olmak üzere ülkenin her beldesine yol götürerek her karışın değerini katlamayı hedefliyor.

Avrupa’nın vergi cenneti

Hem bireysel hem de kurumsal yatırımlar için ülkenin cazibe merkezi olması kadar istikrarın desteklediği vergi hukuku da önemlidir. Bu noktada Karadağ’daki gelir vergisi ve kurumlar vergisi oranlarının yüzde 9 olduğunu hatırlatalım. Çünkü Karadağ ile birlikte birliğe girmesi beklenen Arnavutluk ve Sırbistan’da bu oran sırasıyla yüzde 10 ve yüzde 20. Slovenya ve Hırvatistan’da da yüzde 20. Diğer Avrupa ülkeleri arasında ise vergilerin yüzde 50’lere ulaşanlar olduğunu biliyoruz. Ülke bu yüzden bile Almanya, İngiltere ve Rusya gibi ülkelerden gelen bireysel yatırımcıların akınına uğruyor. Zaten emlaktaki değerlemenin enflasyonun hayli üzerinde olmasının 2 temel sebebinden birisi Avrupalı bireysel yatırımcıların yoğun talebi. Diğeri ise kesin gözüyle bakınlan AB üyeliğinin getireceği istikrar.

Türk yatırımcının gözdesi

Karadağ’a dair raporlar uzun süredir Türkiye’deki birçok şirket yöneticisinin masasında yer alıyor. Zaten Bursalı İntaş gibi bazı firmalar çoktan AVM, otel ve inşaat yatırımlarında bulunmuş. D-Marin, İntaş’ın da taşeronluk yaptığı milyar dolarlık kompleks projesi Porto Novi’de marina işletmeciliğini almış bile. Sahilin şeridinin en büyük şehri Bar’daki limanın işletmesi de yine Türklere emanet. Buradaki limanın İtalya-Trieste’deki limanla birlikte Adriyatik’teki iki limandan birisi olduğunu bilirsek Kutman Grubun işlettiği limanın önemini kavrayabiliriz. Zaten hediyelik eşya, restoran ve butik gibi sayısız işletmeyi Türklerin işlettiğini söylememize bile gerek yok. Ayrıca Türk emlak yatırımcısı da sahil şeridindeki her metrekare ile ilgili bilgiye sahip. Kışın günde bir, yazın günde 2 sefer yapan Türk Hava Yolları’nın yolcu listesi, ilginin boyutları hakkında bilgi verecektir.

TABLO..

Ülke Kira çarpanı

Avusturya 51

İtalya 42

İngiltere 38

Fransa 36

Norveç 32

Andorra 32

Rusya 31

İsviçre 30

Malta 30

Türkiye 28

Hollanda 27

Çekya 27

Letonya 26

Almanya 25

Finlandiya 24

Yunanistan 24

Lüksemburg 23

Sırbistan 23

Slovakya 22

Litvanya 21

İspanya 21

Danimarka 21

Belçika 21

Makedonya 20

Kıbrıs 20

Slovenya 19

Macaristan 19

Hırvatistan 18

Portekiz 18

Polonya 18

Romanya 16

Bulgaristan 16

Estonya 15

İrlanda 14

Montenegro 13

Ukrayna 11

Moldova 10

Kaynak: EUROSTAT