Üç ana caddede kiralama hacmi 2014’ten bu yana en düşük seviyede

Cushman & Wakefield I TR International’ın Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’nin 2024 yılı perakende verilerini incelediği raporuna göre, caddeler üzerindeki sınırlı arz ve yüksek doluluk oranları nedeniyle kiralama faaliyetlerinde belirgin bir yavaşlama yaşandı.  Mağazaların mevcut yerlerini koruma eğilimiyle yer değişiminin azaldığı; boş kiralanabilir alanların ise azalmaya devam ettiği değerlendirildi. Talepteki canlılığın devam ettiği caddelerde, sınırlı arzın etkisiyle birincil kiraların son 8 yılın en yüksek seviyesinde yerini koruduğu vurgulandı. 2024 yılında İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesinde yaya trafiğinin dikkate değer şekilde artış kaydettiği görüldü. Buna göre, caddelerde düzenlenen kültürel etkinlikler ve yeni kültür sanat alanlarının bölgeye kazandırılması bu hareketin başlıca etkeni olarak ortaya çıktı.

Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield I TR International, Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’ni kapsayan ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’nun 11’ncisini yayımladı. 3 ana alışveriş caddesinin 2024 yılı perakende verilerini inceleyen rapor, bölgelerdeki yüksek doluluk oranlarına işaret etti. Talebin canlılığını koruduğu caddelerde, sınırlı arzın etkisiyle kira seviyelerinin yüksek kalmaya devam ettiği vurgulandı.

2024 yılında İstanbul’un ana caddelerinde kentsel dönüşümün etkisinin tekrar belirgin hale geldiğini gösteren rapora göre; kültürel çekim merkezlerinin yaya trafiğini artırması ve yerel markaların öne çıkması dikkat çekti.2025 yılında ise tamamlanacak kentsel dönüşüm projeleriyle caddelerdeki değişimin belirgin olacağı ifade edildi.

Caddelerde Boş Mağaza Sayısı Azalıyor, Kiralama Hacmi 2014’ten Bu Yana En Düşük Seviyede 

Rapora göre, caddelerde boş mağaza sayısının önceki yıllarda olduğu gibi azalmaya devam ettiği görüldü. İşlemlerin çoğunu yeni kiralamaların oluşturduğu 2024 yılında bir önceki yıl kentsel dönüşümde olan mağazaların yüzde 24’ü; boş olan mağazaların ise yüzde 34’ü kiralandı. Buna göre 2023 yılında tüm caddelerde kentsel dönüşümde olan 58 mağazanın 14’ü 2024 yılında kiralanırken, yine 2023 yılında boş olan 32 mağazanın 11’i kiralanmış oldu. Son beş yılda üç ana caddede kiralama işlemleri sırasıyla; 2020 yılında 128, 2021 yılında 137, 2022 yılında 51, 2023 yılında 67 ve 2024 yılında 51 olarak gerçekleşti. Metrekare bazında toplam kiralama hacmi ise yaklaşık 12.000 m² ile 2014’ten bu yana en düşük seviyeye geriledi.

Bağdat Caddesi’nde Mağaza Bulmak Zorlaştı, Alanlar Küçüldü

Rapor, cadde bazında farklılaşan eğilimleri de ortaya koydu. Buna göre Nişantaşı Bölgesi’nde ve İstiklal Caddesi’nde işlem sayısında düşüş yaşanırken, kiralanan alanların ortalama büyüklüğünün artması dikkat çekici bir gelişme olarak görüldü. Bu durum, markaların daha geniş metrekareli mağazalara yöneldiğinin kanıtı oldu. Öte yandan Bağdat Caddesi’nde ise kentsel dönüşüm projeleri ve yüksek doluluk oranlarının etkisiyle, markaların uygun konum bulmakta zorlandığı ve bu nedenle kiralanan ortalama alan büyüklüğünüm küçüldüğü görüldü.

Bağdat Caddesi’nde Kiralamalarda Yeme-İçme Sektörü Payını Artırdı

Üç ana caddede kiralama işlemlerinde özellikle yeme-içme sektörünün yaptığı atak gözlerden kaçmadı. Raporda, “2023 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin yüzde 35’i giyim ve ayakkabı sektörüne aitken, 2024 yılında benzer şekilde işlemlerin yüzde 36’sına denk gelen hacmiyle giyim ve ayakkabı sektörü en çok işlem gören sektör oldu. Yeme-içme sektörü ise geçtiğimiz seneye göre oransal olarak artarak yüzde 23’ten yüzde 32’ye yükseldi” denildi.

Bağdat Caddesi’ndeki kiralama işlemleri ve talebine yönelik artışın ortaya çıktığı raporda, konuya yönelik şu değerlendirme yapıldı:

“2024 yılında genel anlamda caddelerde gerçekleşen işlemler metrekare ve sayısı bakımından farklılıklar göstermektedir. Bu bağlamda incelenen caddelerden İstiklal Caddesi’nde ve Nişantaşı bölgesinde işlem sayısı olarak düşüş yaşanırken Bağdat Caddesi’ndeki kiralama işlemlerinde hafif bir artış görülmüştür. Metrekare bazında ise özellikle İstiklal’de ciddi bir düşüş gözlenirken Nişantaşı Bölgesi ve Bağdat Caddesinde ise geçtiğimiz seneye kıyasla bu oran neredeyse aynı seviyede kalmıştır.”

Önceki yıl olduğu gibi 2024 yılında da en fazla yabancı marka sayısının yüzde 21 seviyesi ile Bağdat Caddesi’nde olduğu kaydedilen raporda, Bağdat Caddesi’ni yüzde 17 ile Nişantaşı Bölgesi ve yüzde 15 ile Taksim Caddesi’nin takip ettiği verilere yansıdı.

Kültürel Etkinlikler İstiklal’i Canlandırdı, Kentsel Dönüşüm Bağdat Caddesi’ni Yavaşlattı

Raporun 2024 yılı sonuçları, üç ana caddedeki yaya trafiğine yönelik önemli etkenleri de açığa çıkardı.

Ortalama yaya trafiği yıl boyunca İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’nde artarken Bağdat Caddesi’nde ise düştüğü hesaplandı.

İstiklal Caddesi’nin hafta içi günlük ziyaretçi sayısı yüzde 2 artışla 207 bine, hafta sonu ise yüzde 7 artışla 313 bin 500’e yükseldiği kaydedildi. Caddeyi aylık ortalama 7,5 milyon, yıllık ise 90,1 milyon kişi ziyaret etti. Özellikle düzenlenen kültürel ve sanatsal etkinlikler ile caddenin kültürel ve turistik bir merkez olarak öne çıkması bu trafiği önemli ölçüde etkiledi.

Rapor sonuçlarına göre 2024 yılında Nişantaşı Bölgesi’nde ziyaretçi sayılarında önceki yıla kıyasla önemli bir artış gözlemlendi. Hafta içi tahmini ziyaretçi sayısı 78 bin seviyesinde sabit kalırken, hafta sonu tahmini ziyaretçi sayısının ise yaklaşık yüzde 59’luk bir artışla 153 bine yükseldiği görüldü. Aylık ziyaretçi sayısının ortalama 3,01 milyon olarak kaydedildiği caddede yıllık ziyaretçi sayısı ise 36,2 milyon olarak kaydedildi.

Bağdat Caddesi ise aynı dönemde ziyaretçi trafiğinde yaşadığı düşüşle dikkat çekti. Rapora göre, cadde üzerindeki kentsel dönüşüm ve altyapı yenileme çalışmaları bu trafiğin azalmasında ana etken oldu. Caddede hafta içi günlük ortalama ziyaretçi sayısı yüzde 40 azalışla 87 bin, hafta sonu ziyaretçi sayısı ise yüzde 35 düşüşle 85 bin olarak kaydedildi. Bu durum, caddenin aylık ortalama ziyaretçi sayısının 2,6 milyon, yıllık toplamının ise 31,4 milyon seviyesine düşmesine neden oldu.

Abdi İpekçi, dünya caddeleri ile yarışıyor

Dünyanın sayılı caddeleri arasında yer alan İstanbul’un üç ana alışveriş caddesi aynı zamanda önemli ticari ve kültürel merkezler olarak öne çıkıyor. Bu kapsamda İstiklal Caddesi, 2024 yılında da en yoğun ziyaret edilen ana cadde olma özelliğini korudu.

Nişantaşı Bölgesi’nde yer alan Abdi İpekçi Caddesi ise bir önceki yıl olduğu gibi metrekare başına 250 ABD$ ile son 8 yılın en yüksek birincil kira bedeline sahip cadde unvanını sürdürdü. Abdi İpekçi Caddesi aylık metrekarede 250 dolarlık kirasıyla, Amsterdam (222.50 ABD$/m²), Prag (240 ABD$/m²) ve Helsinki’nin (109 ABD$/m²) en lüks caddelerini geride bıraktı. Onu 220 ABD$ kirayla İstiklal Caddesi ve 150 ABD$kirayla Bağdat Caddesi izledi.

Bağdat Caddesi’nde ise kentsel dönüşüm projeleri ve altyapı yenileme çalışmalarında artış gözlenirken, 2024 yılında sınırlı arza ve yüksek doluluğa rağmen kiralama işlemlerinde artış yaşandığı görüldü. Raporda, caddenin modernize edilen fiziki yapısı ve artan erişilebilirliği nedeniyle önümüzdeki dönemde bu bölgeye yönelik talebin daha da güçlenmesinin beklendiği belirtildi.

Kentsel dönüşüm ile caddelere yeni arz katılacak

2024 yılında İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’nde yüksek talep, sınırlı arz ve yüksek kira seviyeleri nedeniyle uygun yer bulmanın zorlaştığı belirtilen raporda, kentsel dönüşüm projelerinin tamamlanmasıyla yeni arzın caddelere katılması bekleniyor.

Ana caddelerdeki bu hareket bölgelerin dengelenmesini sağlarken; gelecek yıllar için cadde mağazacılığının büyümeye devam edeceğine ışık tutuyor.