Salgının kira sözleşmelerine etkisi ve kiracıların hakları

Av. Elvan Kılıç, kiraya ilişkin sorunları hukuki bakış açısıyla değerlendiriyor…

Corona virüs (COVID-19) nedeniyle Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmesi ile birlikte, tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de birçok toplumsal, psikolojik ve ekonomik değişim meydana gelmiştir. Özellikle bu değişimin etkisinde ülkelerin kendi çaplarında almış olduğu tedbirlerin rolü büyüktür. Ekonomide firmalar açısından alınan tedbirler neticesinde çalışma düzeni, istihdam ve büyüme hedefleri konusunda köklü değişiklikler ortaya çıkmıştır. Bu değişiklikler çalışanlar için olumsuz bir durum oluşturmuştur çünkü virüs sebebiyle çalışamayıp kazanç getiremeyen firmalar çalışanları ile yollarını ayırmak zorunda kalmıştır.

İş Yeri Kira Bedelleri

Birçok AVM için, kalabalık insan topluluklarını daha kolay bünyesinde barındırdığından ve salgın tehlikesini oluşturduğundan kapatılma veya saatlerini kısıtlama yoluna gidilmiştir. Oysaki kapatılan AVM’lerdeki işyerleri (restoran, cafe, mağaza vb.) iş yapamadığı için kira ödeyecek midir? Bu soruya mevzuata bakılarak 2 kelimeyle cevap verilebilir: Kira Sözleşmeleri.

Kira hukukuna ilişkin temel hususlar ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kayıtlar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

COVID-19 salgını nedeniyle, 26.03.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesi ile 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir. Bu maddeye göre işyeri kiracıları, 30.06.2020 tarihine kadar kira bedelini ödeyemezlerse tahliye edilmeyeceklerdir. Bu düzenleme ile, kiralanan işyerinin çatılı veya çatısız olup olmadığına bakmaksızın tüm işyeri kiraları kapsam dahiline alınmıştır. Böylece sözleşmesine bakılmaksızın işyeri kiracıları süre bitimine kadar kira borçlarını erteleyebileceklerdir.

İşten Çıkarılan Çalışan Ev Kirasını Ödeyemezse

Her ne kadar bu düzenleme işyerleri kiracılarını korusa da ev kiraları için aynı durum söz konusu değildir. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracı kirayı ödemekle yükümlüdür. Ev kiralarının ödenememesi Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan aşırı ifa güçlüğüdür. Yani borcunu birtakım beklenmedik güçlüklerden dolayı zamanında ve yerinde ifa etmesinde zorluk çekilmesidir. İfa güçlüğü şöyle açıklanabilir:

• Kiracı, aylık kira ücretinin salgın dönemi süresince indirilmesini talep edebilir. Burada, ödemesi gereken kira bedelini salgın nedeniyle ödeyemediğini ispat etmeli ve bu salgın dönemi etkisini sürdürdüğü süre için uyarlama talep edilebilir. Eğer ev sahibi zam yapmışsa, yapılan bu zamma karşı çıkarak bulunduğu yer mahkemesinde uyarlama davası açabilir. Bunun için önce ev sahibine zammı kabul etmediğine ve kira bedelinde uyarlama talep ettiğine ilişkin ihtarname gönderir. Uzlaşma sağlanamazsa uyarlama davasını açabilir. Ancak salgın sebebiyle kirasını ödeyemediğini ispatlaması gerekir. Eğer kiracı ekonomik olarak varlıklı ise kirasını ödemekten kaçınamaz.
• İşten çıkarılan çalışan ev kirasını ödeyemezse veya kiracının çalıştığı iş yerinin resmi makamlarca kapatılması veya bizzat kendisi tarafından iş yerine artık müşteri gelmemesi, genel sağlık hali nedeniyle kapatmak istemesi halinde mücbir sebep halini kullanabilecek ve kira bedelinde indirim talebinde bulunabilecektir. Salgın nedeniyle kira borcunu ödeme durumu iflas etme, sürekli gelir kaybından mahrum kalma, işten çıkarılma gibi problemler yüzünden çekilmez bir hal alırsa kira sözleşmesi haklı nedenle tazminatsız bir şekilde feshedilebilir. Yine de feshedilmezse kiracı biriken kira borçlarını – eğer ödeyebilecek durumda olup da salgın sebebiyle erteliyorsa- süre bitiminde ödemek zorundadır. Aksi takdirde ev sahibi kira bedelini icraya koyarak isteyebilir.
• Konut kiracılarını korumayan bir düzenleme olsa da adli yargıda ve icrada sürelerin durması biraz kiracıların lehinedir. Kirasını ödeyemeyen kiracısına karşı ev sahibi icra takibi başlatmak istese de alınan tedbir kapsamında icra takibinde süreler durduğu için takibi başlatamamakta ve tahliyesini isteyememektedir.