Rusya-Ukrayna savaşı tüm sektörleri etkilemeye devam ederken, yatırımlar Türkiye’ye yöneliyor

Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarının küresel liderleri Cushman & Wakefield’ın ofis, perakende, sanayi, lojistik, konut ve otel sektörlerine yönelik hazırladığı ‘Türkiye Pazar Analizleri 2022 Yarıyıl raporu yayımlandı.
Türkiye ekonomisi, birinci çeyrekte %7,3 oranında büyüme kaydetmiştir. Türkiye’de ise enflasyon mevsim etkilerinin üzerinde bir oranla yükselmeye devam etmekte olup, Haziran ayı itibariyle enflasyon yıllık %78,62 olarak kaydedilmiştir. Öte yandan, enflasyonun 2022 yılının devamında düşme eğilimi gösterse de, yine çift haneli seviyelerde kalacağı öngörülmektedir.
1. Rusya’da yer alan ABD menşeli perakende markalarının Türkiye pazarında genişleme planları dikkat çekiyor
2022 yılının ilk yarısında pandemi döneminde yer alan karamsar havanın dağılarak yerini daha olumlu bir ortama bırakması özellikle fiziksel perakende de müşteri talebini arttırmıştır. Kısıtlamaların da kaldırılması perakende alanında haraketliliği artırırken, hem alışveriş merkezleri hem de cadde mağazalarına olan talep önemli oranda artmış ve yeni girişler kaydedilmiştir.
Rusya’ya karşı uygulanan yaptırımların ardından birçok yabancı şirket yatırım amacıyla Türkiye’yi merceği altına almıştır. Özellikle Rusya’da yer alan ABD menşeli perakende markalarının Türkiye pazarında genişleme planlarını açıklaması dikkat çekerken, Rusya’dan çıkan birçok yabancı firmanın yerini, yaptıkları yatırımlarla Türk firmaları almaya başlamıştır.
Yaşanan ivmelenme neticesinde alışveriş merkezleri doluluk oranlarında ciddi artış gözlemlenmiş, bir önceki yıla kıyasla yaklaşık 3.5 kat artan AVM cirolarının etkisiyle; uzun yıllardır gündemde olmayan ‘Ciro Kirası’ kavramı yeniden perakendecilerin gündemine girmiştir. Tüm bunlara rağmen, ciro artışlarına paralel olarak girdi maliyetlerinin de artması sektördeki iyileşmeyi yavaşlatmaktadır.
2. Avrupa’ya erişim avantajı olan bölgelerde sanayi ve lojistik alanlarına olan talep hareketlendi
Depo alanı kiralama faaliyetleri depo alanı kiralama faaliyetleri, yılın ilk çeyreğinde 327.637 m² olarak gerçekleşirken, İkinci çeyrekte 124.334 m² olarak kaydedilmiştir. Enflasyon baskısı ve inşaat maliyetlerinin artması neticesinde depolama alanlarında birincil kira oranları artmıştır.
Artan talep ile beraber arzın kısıtlı olması, enflasyon baskısı ve inşaat maliyetlerinin artması birincil kiralarda bir önceki yıla oranla döviz cinsinden %20’lik önemli bir artışa neden olmuştur. Ayrıca 2022 yılı işlemlerinin büyük çoğunluğu da arsa satın alımlarından oluşmaktadır.
Rusya–Ukrayna savaşının başlamasının ardından bu bölgede yer alan birçok üretici Türkiye’yi merceği altına alırken, Avrupa’ya erişim avantajı olan sanayi ve lojistik alanlarına olan talepte hareketlilik kazanmıştır. Ayrıca 18 Mart’ta açılışı gerçekleşen 1915 Çanakkale Köprüsü’nün; Anadolu’dan Avrupa’ya ticaret hattında İstanbul’daki köprülerin dışında başka geçiş alternatifi olmayan Marmara’nın yükünü hafifleteceği beklenmektedir.
3. Uluslararası şirketler operasyon yönetimi için Türkiye’yi tercih ediyor
2021 yılının sonunda İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalırken, kiralama işlemleri bir önceki yılın aynı dönemine göre 2 katı oranında artış göstererek, toplamda 244.316 m² olarak kaydedilmiştir.
Dördüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinin %85 oranında büyük çoğunluğununu yeni kiralama anlaşmaları oluştururken, yenileme işlemleri önceki yıla göre düşüş eğilimine geçmiştir. Ayrıca birincil kiralarda Türk Lirası ve ABD$ bazında artış kaydedilmiş, aylık metrekare başına ofis kirası ₺360 ile en yüksek İstanbul Levent’te gerçekleşmiştir.
İlk yarıyılda, metrekare bazında anlaşmaların, %30’u merkezi iş alanında (MİA) gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla düşüş kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %43’ü Anadolu yakasında ve %27’si ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla önemli bir artış kaydedilmiştir.
4. Türkiye’den konut alan yabancılar listesinde Ruslar zirvede
Türkiye konut satışları 2022’nin ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %31,4’lük artışla 726 bin 398 adet olarak gerçekleşmiş ve böylece tüm zamanların en yüksek yarıyıl satış oranı kaydedilmiştir. Bunun yanı sıra, konut kredi faizlerinde yapılan indirimler doğrultusunda, ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %63.50 oranında artarak 170.317 olarak gerçekleşmiştir.
Yabancılara yapılan satışlarda ise Rusya-Ukrayna arasındaki savaşın etkileri, Rusya’nın (5.849) ilk sırada yer alması ile kendini gösterirken, bu ülkeyi sırasıyla İran (4.884), Irak (4.025), Kazakistan (1.417) ve Almanya (1.414) takip etmiştir.
5. Turizm sektöründeki hareketlilik toparlanmayı hızlandırdı
2022 yılının ilk 5 ayında, Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre %207 oranında belirgin bir artışla 11,3 milyon kaydedilmiştir. İstanbul’a ise geçen yılın aynı dönemine oranla %213 oranında artışla 5,28 milyon gelen yabancı ziyaretçi sayısı kaydedilmiştir.
Türkiye otel dolulukları bir önceki yılın aynı dönemine oranla %71 artarak %62 kaydedilirken; İstanbul’da %95 artarak %69 olarak kaydedilmiştir. Ortalama günlük satılan oda bedeli ise artış göstererek, 2022 yılının ilk 6 ayında Türkiye’de ve İstanbul’da sırasıyla €93 ve €113 olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye geneli havalimanları toplam yolcu sayısı bir önceki yılın aynı dönemine oranla %87 artarak 75 milyon kaydedilmiştir. Aynı dönem için İstanbul Havalimanı’ndaki toplam yolcu trafiği 27,6 milyon olarak kaydedilirken, Sabiha Gökçen Havalimanı’ndaki toplam yolcu trafiği 13,7 milyon olarak gerçekleşmiş olup, bir önceki yıla göre sırasıyla %126 ve %55 oranlarında önemli bir artış kaydedilmiştir.