Ofisler, AVM’ler ve otellerde çok şey değişecek

Koronavirüs salgınının etkileri tüm dünyayı etkilemeye devam ediyor. Salgından bütün sektörler etkilendi. Yeni normal hayat yavaş yavaş başlarken,  EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü, Cansel Turgut Yazıcı, ofisleri, otelleri ve AVM’leri değerlendirdi. Yazıcı, alınacak önlemleri ve bundan sonra ki süreçte karşılaşılacak adımları anlattı.

Gayrimenkul geliştirmeleri ve değerlemelerinde planlamaları ve hesapları yeni beklentilere göre yapacaklarını önemle vurgulayan Yazıcı, “Son kullanıcı başka ne gibi farkındalıkları yakalayacak hep beraber göreceğiz” dedi.

Süreç uzadıkça evden çalışmanın birçok kişi için verimli olmadığını hatta çok da sıkıcı olduğunu sözlerine ekleyen Yazıcı, şöyle devam etti:

Ofislerin COVİD 19 koşullarına göre yeniden düzenlenmesi gerekecek

“Herkes karantina başında diyordu ki ofis alanları küçülebilir herkes evden çalışabiliyor. Ama süreç uzadıkça evden çalışmanın birçok kişi için verimli olmadığını hatta çok da sıkıcı olduğunu gördük.  Evden çalışma ve ofise gitme arasında esnek bir dönem geçireceğiz. Ofis alanlarının COVİD 19 koşullarına göre yeniden düzenlenmesi gerekecek. Evde çalışmak için bir engeli olmayanlar için evden çalışma verimli ise bu sistemin komple ya da haftanın belli günlerinde devam edeceğini düşünüyorum. İnsanoğlu her şeye alıştığı gibi evden çalışma düzenine de alıştı. Türk insanı adaptasyon ve yeniliğe uyum konusunda bence muhteşem, uzaktan çalışma sistemine uyum sağlamamız bu yüzden çok da zor olmadı.

Ofiste olan kişi sayısını azaltacağız ya da bazıları hep evden çalışacak

Hayatımızda önümüzdeki bir süre daha görüntülü toplantılar yer alacak. Görüntülü bağlanarak bile yaptığımız toplantılarda, en az 2-3 saatlik zaman kazandığımızı gördük, toplantılarda yolda harcanan zamanlar olmayınca verimlilik arttı. Ama bu toplantılar süreç uzadıkça ve hastalığın tedavisi gelişince devam eder mi, ne kadar devam eder, bir alışkanlık olur mu yoksa gelenekler ağır mı basar bunu da süreç belirleyecek. Öte yandan bu sürede ofis kullanım alanlarını sosyal mesafe şartları nedeni ile büyütmek veya özel önlemler alarak çalışmak zorunda kalacağız. Bunu yapamayacağımızdan ya dönüşümlü olarak personeli çalıştırarak ofiste olan kişi sayısını azaltacağız ya da bazıları hep evden çalışacak. Bundan sonra cam veya pleksi panellerle yükseltilmiş çalışma alanları, bankolar hayatımızın devamından da yer alacak gibi görünüyor.

Camı açılmayan binalar için zor günler geliyor

Paylaşımlı ofisler uzunca bir süre kendisini bence toparlayamayacak, bu süre hastalığın bitmesi ve psikolojimizin değişmesine göre belli olacak. Ofislerde aynı anda bütün binanın hava sirkülasyonun sağlanması dönemi bitecek. Camı açılmayan binalar için zor günler geliyor, tercih edilirliği azalacak.

Yemekhanelerde yemekler paketsiz verilmeyecek

Sonuçta evet evden çalışma bu süreç bitince de kısmen kalacak ama başta düşünüldüğü kadar büyük rağbet görmeyecek. Ofislerde genel sosyal alanlardan ziyade şirketlerin kendi personellerinin ortak alanlarının yaratılması modeline geçilecek, yemekhanelerde yemekler paketsiz verilmeyecek veya şeffaf bölmelerin arkasında işaret edilerek alınabilecek. Yemek yeme yerlerinde oturan kişi sayısı azaltılacak ve yemek saatleri dönüşümlü hale gelecek. Daha uzunca bir süre şeffaf pleksi panellerle yükseltilmiş ve bölünmüş yemek alanlarında sosyalleşeceğiz.

Evden yemek getirmek trend olacak

Evden yemek getirmenin uzunca bir süre trend olacağı görüşündeyim. Bunun için ofislerde mutfak alanlarını genişletip oturulabilir yapılması, yemek ısıtma ve saklama imkanlarının ofislere getirilmesi gerekecektir.

Paket servislerin ofislere ulaşımı konusunda plazaların önlemler alması gerekecek, kuryelerin katlara çıkması muhtemelen bir süre izin verilmeyecek. Asansörlerdeki kişi sayısı az tutulacak. Maskesiz ve mesafesiz bize daha uzunca bir süre hayat olmayacak.

En Çok Oteller Etkilenecek

Bu dönemden en çok etkilenecek olan oteller olacak. Ağır bir travma geçirecek sektör, gerek doluluk gereke misafirleri memnun etmek kolay olmayacak. Otellerin, mobilya ve hijyen sağlama maliyetleri artacak. Öte yandan artık misafirler kendi valizlerini odalarına taşımada daha istekli olacak, oda servisleri bir süre çalışmayacak.  Butik oteller, kendine özel havuzlu villaların otelleri lüks segmentte rağbet görecek. Önümüzdeki bir süre kalabalık doldur boşalt oteller için hayat zor olacak.  Özellikle yabancı turistten çok verim alan turizm sektörümüz, kapasitesini gerektiği gibi kullanamayacak ve bence orta vadede kendini en zor toplayan sektör olacak. Otel sektörü şüphesiz toparlanacak ama süre alacak ve devlet desteğine ihtiyaç duyacaklar.

Yerli işletmeler değerinin altında yabancılara satılabilir

Sektör destek alamazsa korkarız önümüzdeki sürede yerli işletmelerin değerinin altında yabancılara satıldığını göreceğiz.  Bazı otellerde resepsiyon işlemlerinin otomatik yapıldığını kart yerine telefon uygulamaları ile kapıların açıldığını, resepsiyon görevlisini bile görmeden işlem yapılabildiğini göreceğiz. Bell boy hizmetleri, kat görevlileri azalacak, odaya bırakılan ürünler paketlenmiş hijyenli olarak hizmete sunulacak. Misafir odadan çıkınca otomatik çalışan hijyen sistemleri ve ışıkları gibi uygulamalar hizmet sektöründe görülecek.

Havuz hijyeni başlı başına bir sorun olacak

Hatta bazı otellerin çarşaf gibi ürünler için bu hizmeti de opsiyonel olarak sunabileceğini, misafirin kendi yatağını kendisinin yapmasına izin verebileceklerini düşünüyorum. Otellerde Ortak alanların genişletildiği, daha büyük alanda daha az insanın kullandığı işletmeler göreceğiz. Havuz hijyeni ise başlı başına bir sorun olacak bu sene.

AVM’de düşük sabit kira ve cirodan pay modeline dönülecek

Alışveriş merkezleri tamamen enteresan bir konu. Bilinçli tüketici uğramak istemiyor, diğerleri içinden çıkmıyor. Ama e-ticaret bu süreçte ciddi şekilde rüştünü ispatladı, belki 5 yıllık ivmelerini 2 ayda aldılar. Bundan insanları vazgeçirmek kolay olmayacak. AVM kiraları ister istemez bu süreçten etkilenecek. Artık birçok AVM de düşük sabit kira ve cirodan pay modeline dönülecek. Dönmeyenlerden kiracılar hemen çıkacak, mahkemeler onlara hak verecek.

Bazı AVM’ler bir süre sonra kapanabilir

AVM yatırımcıları için zor kararlar alma dönemi geliyor. Ortak alanların hijyeni, klimatizasyonda sağlık sağlanması gibi ekstra giderlerle boğuşurken gelirleri düşecek,  borcu olanların üstüne bankalar giderse birçok banka AVM sahibi olabilir önümüzdeki dönemde. Bu süreci geçemeyen kiracılarına maddi imkanlar sağlayamayan AVM’ler bir süre sonra kapanabilir veya geçici olarak faaliyetlerine ara verebilir. Açık alanı olan AVM’ler bu dönemde avantajlı olacak, zamanı geldiğinde ne kadar açık alanı varsa o kadar tercih edilir olacaklar.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü, Cansel Turgut Yazıcı, AVM’lerin Yasal Mevzuatını ve bakış açısını da değerlendirerek, “İş hukuku mevzuatının da uzaktan çalışma koşullarına göre yeniden elden geçirilmesi gerekli, hem işveren hem de işçi açısında adil şartlar yaratan doğru ölçümlenebilir sistemler geliştirilmeli.” Diyerek sözlerine şöyle devam etti:

“Önümüzdeki süreçte imar mevzuatının sil baştan elden geçirilmesi gerekli,  cam açılma koşulları, balkon imkanları, sosyal alanlar ve yoğunluğu, apartman görevlileri gibi konuların hızla tekrar elden geçirilmesi ve revizyonlar yapılması gerekiyor. Mevcutlarının hijyenin sağlanması, yeni yapılacaklarda yeni standartlar getirilmesi önemli. Yeni ofis projelerinde hatta bazı eski ofis projelerinden iklimlendirme ünitelerinin yeni gerçeklere yönelik değiştirilmesi geliştirilmesi gerekecek. Artık birçok alanlarda;  gerek belediyelerde gerekse tapularda işlem yaparken daha az temasla işlerimizi yürüteceğimize inanıyorum. “