Kiralık konut arzı yükseliyor, satılan konut sayısı da artışta!

sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.

Rapora göre Temmuz’dan Ağustos’a ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel satış fiyatı düşüktür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı Ağustos’ta ülke genelinde yüzde -18,3, İstanbul’da yüzde -19, Ankara’da yüzde -17,4, İzmir’de ise yüzde -15,4 olmuştur. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı Temmuz’a kıyasla ülke genelinde ortalama 3,5 puan azalarak yüzde 24,1’e düşmüştür. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul’da yüzde 23, Ankara’da yüzde 25,5 ve İzmir’de yüzde 28,6 olmuştur. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı ise Ağustos ayında yüzde 47,1’e yükselmiştir. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 46,7, Ankara’da yüzde 56 ve İzmir’de ise yüzde 62,5’tir.

Reel konut fiyatında düşüş sürüyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Ağustos’ta da devam etmiştir. (Şekil 1) Reel konut fiyat endeksi Ağustos’ta Temmuz’a kıyasla 0,9 puanlık bir azalışla 161 olmuştur. Temmuz’dan Ağustos’a enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşmiştir. Son bir yıldır cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Üç büyük şehirde reel satış fiyat endeksinde düşüş

Son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi Haziran’daki durağanlıktan sonra Ağustos ayında da düşüşünü sürdürmüştür. (Şekil 2) Temmuz’dan Ağustos’a reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 0,7 puan, Ankara’da 0,2 puan, İzmir’de ise 1,2 puan azalmıştır. Ağustos’ta reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 156,6, Ankara’da 181,7, İzmir’de ise 170,6 olmuştur.

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı Mayıs’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış, bu yılın başından itibaren de reel fiyat mutlak olarak azalmaya başlamıştır. Temmuz 2024’te reel fiyatlardaki azalış hız kaybetmeye başlamıştır. Ağustos 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Temmuz 2024’e kıyasla 2,8 puan artsa da yüzde -18,3 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür. (Şekil 3)

Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Cari fiyatlarda artış yavaşlıyor

Cari fiyatlarda yıldan yıla artış oranlarında son bir yıldır yavaşlama söz konusudur (Şekil 4). Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yapmıştır. Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Ağustos 2024 itibarıyla yüzde 24,1’dir.

Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı 3 büyükşehir için de geçerlidir. İstanbul’da yüzde 240,9 ile Temmuz 2022’de zirveye ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Ağustos 2024’te yüzde 23’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış, yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 olan yıllık artış oranları, Ağustos 2024’te ise bu iki ilimizde sırasıyla, yüzde 25,5’e ve yüzde 28,6’ya gerilemiştir. (Şekil 4)

Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut talebinde artış

2023 Ocak’ta istisnai bir sıçrama yaparak 235’e yükselen talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemişti. Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks Temmuz’dan Ağustos’a yüzde 9,5’lik bir artışla 155,9’a gelmiştir. Geçen yılın Ağustos ayına kıyasla endeks yüzde 8,8 daha yüksektir.  (Şekil 5)

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kirada yıllık değişim negatif alanda

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibarıyla yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi Mayıs ayında yaklaşık yüzde 15 olmuştur. Mayıstan sonra reel kiralardaki düşüş ivme kaybetmiştir. İvme kaybı Ağustos’ta daha belirgin hale gelmiştir. Ağustos verisine göre reel kira fiyatındaki yıllık değişim yüzde -3,2’ye gerilemiştir. Buna göre reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre ortalamada yüzde 3,2 düşüktür. (Şekil 6)

BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksi, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate almaktadır. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinmemektedir. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değildir. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtmaktadır.

Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Cari kira fiyatlarındaki artış oranı yükseliyor

Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi geçen yılın Ağustos ayından beri düşüştedir. Bu Ağustos ayında ise cari artış hızında az da olsa bir yükselme gözlemleniyor. Temmuz 2024’te yüzde 45,9 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Ağustos 2024’te yüzde 47,1 olmuştur. (Şekil 7)

Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde bir önceki yılın aynı ayına göre cari kira fiyatı değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi geçen yılın Ağustos -Kasım arasında düşerken Aralık ayından sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiş 2024 Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış göstermektedir. Ağustos ayında ise kiralık konut talep endeksi yüzde 2,4 azalmıştır. Öte yandan kiralık konut talebi geçen yılın Ağustos ayına kıyasla yüzde 4,3 daha düşüktür. (Şekil 8)

Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam