Kentsel dönüşüm projeleri Kayseri’ye değer katacak

Planlı, gelişmiş ulaşım ağı ve gelişmiş sanayisini, kentsel dönüşüm projeleri ile bir adım daha öteye taşıyan, İç Anadolu’nun cazibe merkezi konumunu koruyan Kayseri’de son yıllardaki konut piyasası gelişmeleri sürüyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Kayseri Şube Yöneticisi ve Lisanslı Değerleme Uzmanı İsa Üresin Kayseri’deki gayrimenkul piyasasını mercek altına aldı.

Kayseri’de Melikgazi, Kocasinan ve Talas ilçeleri, konut satışlarının en yoğun olduğu üç merkez ilçe olarak yerini alırken, ilin en büyük nüfusu bu ilçelerde yaşıyor. 2019 TUİK verilerine göre, sırasıyla Melikgazi ilçe nüfusu 571 bin 166 kişi, Kocasinan ilçe nüfusu 396 bin 912 kişi, Talas ilçe nüfusu ise 163 bin 773 kişidir. Alansal büyüklük olarak ise en büyük ilçe 1556,35 km2 ile Kocasinan ilçesi, 599,11 km2 ile Melikgazi ilçesi ikinci büyük ilçe, 445,13 km2 ile Talas ilçesi ise üç ilçe içerisinde en küçük alana sahiptir. Son birkaç yıl öncesine kadar gelişim, Kuzeyde Kocasinan/ Erkilet, Güney-Doğu’da Talas ilçe geneli, Kuzey-Doğu’da Melikgazi/İldem bölgesine doğru iken, bugünlerde kentsel dönüşüm etkisi ile ilin hemen hemen her bölgesinde gelişim mevcuttur. Son yıllarda kentin gelişimi daha homojen bir görünümdedir. Melikgazi ve Kocasinan ilçesindeki konutlarda genellikle orta ve ileri yaş grubu ikamet ederken, Talas ilçesindeki konutlarda ise Erciyes Üniversitesi’nin de etkisi ile yoğun bir şekilde genç nüfus ikamet etmektedir. Bu durum konut tercihlerinin Talas ilçesinde 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 olmak üzere geniş bir yelpazede, diğer ilçelerde ise daha çok 3+1 ve 4+1 konutlar şeklinde olmasına neden olmaktadır.

Amorti süreleri yükseldi

Eski zamanlarda Kayseri için konut satışlarında kira değerleri kıstas olarak alınmakta iken, günümüzde bu inanış artış geçerliliğini yitirmiş durumdadır. Eski zamanlarda sadece yüksek gelirli aileler ile yurt dışında yaşayanlar konut edinebilmekteydi. Ancak son 15 yıl içerisinde konut kredilerindeki düşüşler ile konut kampanyaları sayesinde artık orta ve düşük gelirli aileler de fazlaca konut edinebilmektedir. Bu durum yıllar içerisinde konut kiralama sayılarında azalmaya, mülk edinme sayılarında ise artışa neden olmuştur. Bununla birlikte eskiden 20 yıl olan amorti süresi, günümüzde 25-30 yıl aralığına kadar yükselmiştir. Örnek olarak eski zamanlarda aylık kirası 750 TL olan bir konutun değeri yaklaşık 180 bin TL civarında iken, günümüzde aylık kirası 1000 TL olan bir konutun değeri ise yaklaşık 300 bin TL ve üzeri değerlerde oluşmaktadır. Diğer yandan amorti süreleri il içerisinde bölgesel bazda da değişkenlik göstermektedir. Yüksek gelirli ailelerin ikamet ettiği bölgelerden Alpaslan, Köşk, Gültepe, Çay Bağları (Villa Bölgesi), Sümer Evleri, Yakut, Yukarı Talas (Villa Bölgesi) bölgelerinde amorti süreleri oldukça yüksek seyretmektedir. Buna karşılık gecekondu önleme bölgeleri, Osmanlı, Selçuklu, Danişmend mahalleleri, toplu konut alanları Bel-sin, İl-dem, Beyazşehir, Toki bölgeleri gibi orta ve düşük gelirli ailelerinin daha çok yaşadığı bölgelerde ise amorti süreleri daha düşüktür.

2020 yılı Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarında konut fiyatlarında büyük artış

İl geneli konut satışlarında 2020 yılına kadar % 10 -20 yıllık artış mevcut iken, 2020 yılı Haziran, Temmuz, Ağustos aylarında konut kredisi faiz oranlarının düşürülmesi, birinci el konut satışlarındaki ek faiz indirimleri ve sağlanan diğer ödeme kolaylıklarının etkisi ile ekstra bir artış yaşanmıştır. Bu aylarda sağlanan kolaylıklar konut fiyatlarına pozitif olarak yansımış, anormal bir artış ile sadece 3 ayda bölgesel bazda % 10-30 aralığında bir artış yaşanmıştır. Özellikle Kocasinan/ Erkilet, Melikgazi/ İldem ve Talas ilçe geneli sıfır konut projelerinin yoğunlukta olduğu bölgelerde bu artış maksimuma dayanmıştır. Ağustos ayı ve sonrasında konut kredisi faiz oranlarında artış yaşanması dolayısıyla piyasa daha stabil hale gelmiştir.  Örnek olarak Kocasinan/ Erkilet bölgesi için 2020 ilk çeyreğinde sıfır konutlarda 2000-2500 TL/M2 aralığında seyreden konut değerleri, haziran temmuz, ağustos aylarında 2400-2800 TL/m2 aralığında seyretmiştir.

Markalı konut projeleri tam gaz devam ediyor

Son yıllarda Kayseri’ de markalı konut projeleri önem kazanmaya ve oldukça rağbet görmeye başlamıştır. Güvenlik, sosyal donatı alanları, büyük metraj, nitelikli konut ve özellikle ilin önemli, tanınmış kişilerine komşu olma isteği, markalı konut projelerinin tercih sebeplerinden. Markalı konut projeleri konum olarak genellikle il merkezine yakın, yüksek gelirli ailelerin ikamet ettiği bölgelerde yoğunlaşmakta ise de nadiren il merkezine uzak, orta gelir grubu tarafından tercih edilen bölgelerde de projelere rastlamak mümkün. Özellikle 38. Cadde, Tema Kayseri Residence, Flora projeleri gündemdeki önemli markalı konut projeleridir.

217 adet konut 2700-3300 TL/M2 aralığında satışta

Flora; Melikgazi/ Yeşilyurt mahallesinde, 26.294,00 m2 arsa üzerinde, A,B,C,D,E,F blok ve sosyal tesis bloku şeklinde inşa edilmektedir. Birkaç ay içerisinde ikametlerin başlaması beklenen proje, Doğa, Çocuk, Aile teması ve çok geniş bahçesi ile öne çıkmaktadır. Proje içerisinde 3+1 ve 4+1 olmak üzere toplam 217 adet konut, 2700-3300 TL/M2 aralığında satıştadır.

224 adet konut 6500-8000 TL/M2 aralığında satışta

38. Cadde; Melikgazi/ Köşk mahallesinde, 23.008,06 m2 arsa üzerinde, A1,A2,A3,B1,B2,C1,C2,C3 blok ve ticari blok şeklinde inşa edilmektedir. 2021 İlkbahar aylarında ikametlerin başlaması beklenen proje, Kayseri eski hava ikmal tesisleri arazisi üzerinde planlanan Millet Bahçesi projesine cepheli olması ile dikkat çekmektedir. Proje içerisinde tamamı 4+1 olmak üzere toplam 224 adet konut 6500-8000 TL/M2 aralığında satıştadır.

Tema Kayseri Residence; Melikgazi/ Gültepe mahallesinde, 4.606,00 m2 arsa üzerinde, A,B,C blok şeklinde inşa edilmiştir. İnşaatı tamamlanmış ve ikametler başlamış olan proje, Kayseri il merkezine ve dolayısıyla resmi kurum ve kuruluşlar ile tüm sosyal donatı alanlarına yakınlığı ile tercih edilmektedir. 4+1 olarak projelendirilmiş projede, 72 adet konut ve ticari alanlar yer almaktadır. Satışların büyük oranda tamamlandığı projede değer aralığı yaklaşık 6000-7000 TL/M2 aralığındadır.

Kentsel dönüşüm alanlarında yaşam başladı

Kent merkezinde, Kocasinan ilçesi sınırlarında yer alan, Kayseri Büyükşehir Belediyesi öncülüğünde devam eden ilin en kapsamlı, en prestijli ve büyük kentsel dönüşüm projesi olan Sahabiye Kentsel Dönüşüm projesinde ilk etaplar tamamlanmış, teslim aşamasındadır. Proje içerisinde piyasa satışları başlamış durumdadır. Piyasa değerleri henüz yeni yeni oluşmaya başlamıştır. Geniş bir yelpazede 2+1, 3+1, 4+1 tipte inşa edilen hali hazırdaki konutlar için istenen değerler konum, kat, cephe gibi değişkenlere göre yaklaşık 4000-7000 TL/M2 aralığındadır. Geniş bir aralıkta seyreden birim fiyat aralığının ilerleyen zamanda piyasa oluştukça daralması ve daha stabil hale gelmesi beklenmektedir. Projenin diğer etaplarında ise inşaat/ ihale çalışmaları sürmektedir. Melikgazi ilçesi sınırları içerisindeki Küçükali Kentsel Dönüşüm bölgesinde ise inşaatlar tamamlanmış, ikametler başlamıştır. Satışlar tamamlanmak üzeredir. Hali hazırda satış değerleri 2700-3300 TL/M2 aralığındadır. Yine diğer bir kentsel dönüşüm bölgesi olan ve Melikgazi ilçesi sınırlarındaki Kazım Karabekir Kentsel Dönüşüm alanında inşaatlar kısmen tamamlanmış, bazı kesimlerde inşai faaliyetler sürmektedir. Bu bölge için de aynı şekilde 2700-3300 TL/M2 aralığında birim değerler mevcuttur.

İl genelinde kentsel dönüşüm projelerinin, ilerleyen zamanda da tam gaz devam etmesi beklenmektedir.

Talas ilçesi her zaman revaçta

Talas ilçesi, son aylarda başarılı Covid-19 aşı çalışmalarıyla gündemde olan Erciyes Üniversitesi’ ne yakınlığı dolayısıyla öğrenci ve genç nüfus tarafından yoğun tercih edilen bir bölgedir. Erciyes Üniversitesi’nin 4800’ e yakın idari personeli, 54 bin 500’ e yakın öğrencisi bulunduğu göz önüne alındığında, Talas ilçesinin adeta bir öğrenci ilçesi olması doğal bir sonuç olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu durum ilçedeki konut tercihlerinin 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 şeklinde oluşmasına neden olmaktadır. Küçük metrajdaki konutlar öğrenci ve genç nüfus tarafından, büyük metrajlı daireler ise ilçede yaşayan aileler tarafından tercih edilmektedir. İlçenin hemen hemen her bölgesinde sosyal donatı alanları yeterli seviyededir. Bölge, genç nüfusa hitap ettiğinden ilin en fazla kafe alanları bu bölgelerdedir. Buna karşılık Talas ilçesinde AVM ihtiyacı önemli şekilde kendini hissettirmektedir. Bölgede boş arsa bulmak son zamanlarda oldukça zordur. Arsa üretim sorunu, eski yapıların yıkılarak yeni binalar inşa edilen, parsel bazındaki kentsel dönüşüm projeleri ile telafi edilmeye çalışılmaktadır.

Mevlana Mahallesi, Yenidoğan Mahallesi, Bahçelievler Mahallesi genel olarak nüfusun yoğun yaşadığı bölgelerdir. 2020 son çeyreğinde ortalama konut satış rakamları Mevlana Mahallesi’ nde 2500-3250 TL/M2, Yenidoğan Mahallesi’nde 2750-3500 TL/M2, Bahçelievler Mahallesi’ nde ise 3250-4250 TL/M2 aralığında seyretmektedir. Üç mahalle içerisinde, son 3 yıldaki en fazla değer artışı yıllık yaklaşık %  15-20 aralığında olmak üzere Mevlana Mahallesi’nde yaşanmıştır. Bunun nedeni; mahallenin 2-3 yıl önce adeta bir şantiye alanı olması ve çok sayıda inşaat bulunması, bu inşaatların günümüzde tamamlanmış olması, boş konut stokunun azalması ve rekabet ortamının daralması olarak gösterilebilir.

Önümüzdeki günlerde ilçenin, konut yatırımcısı için önemli fırsatlar sunmaya devam etmesi beklenmektedir.