İstanbul Ofis Pazarı’nda işlem hacmi 2018’de daraldı, ofis fiyatları son 10 yılın en düşük seviyesinde

Propin Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı tarafından 14 yıldır her üç ayda bir hazırlanan “İstanbul Ofis Pazarı’na Genel Bakış” raporunun 2018 dördüncü çeyrek sonuçları yayınlandı. Kapsamlı olarak 2018 yılı genel değerlendirilmesinin yer verildiği rapora göre; döviz kurlarının yükselişi, gayrimenkul alım-satımında “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında” çıkan Kararname sonucunda kiralama sözleşmelerinin Türk Lirası’na çevrilmesi ve kira rakamlarının düşmesi 2018 yılında ofis pazarının gündemini oluşturdu. Ofis stokunun artmasına rağmen piyasada talep düşüşü gözlendi. İstanbul Ofis Pazarı’nda 2018 yılında 258.000 m2 kiralama ve kurumsal satın alma işlemi gerçekleşti. Pazarda gerçekleşen işlemlerin toplam alan hacmi 2017 yılına göre %28 daraldı. Ofis kiralarında ise önceki yıla kıyasla, İstanbul’un farklı bölgelerinde %15 ile %27 arasında düşüş tespit edildi.

İstanbul’un en çok ofis stoğuna sahip Merkezi İş Alanı’nda (MİA*) 2018 yılında gerçekleşen kiralama ve satın alma işlemi toplamının 2017’ye göre %39 küçülerek yaklaşık 70.000 m2 olduğu tespit edildi. 2018 sonunda Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, %20 daralarak, 72.000 m2 ofis alanında işlem gerçekleştiği kaydedildi. 2018 yılı boyunca İstanbul Ofis Pazarı’nda 2017’nin aksine, ağırlıklı olarak orta ve küçük ölçekli ofis alanlarında kiralama ve kurumsal satın alma gerçekleşti. Büyüklüğü 1.000-5.000 m2 arasında değişen ofislerde tamamlanan işlemlerin, toplam pazar hacminin %47’si olduğu belirtildi. İşlemlerin %30’unda ofis alanlarının büyüklüğü 5.000-10.000 m2 arasında değişti. 10.000 m2 üzerindeki ofis alanlarında gerçekleşen işlem hacmi ise %27 azaldı.

2018 yılında ekonomideki dalgalanmalarla birlikte, pazarda yapılan kurumsal satın alma işlemlerinin de geçtiğimiz yıllara oranla azaldığı belirlendi. 2017 yılında 60.000m2 ofis alanı satılırken, 2018 yılında %58 azalarak yaklaşık 28.000m2 ofis alanı son kullanıcı tarafından satın alındı. Ofis satışlarında yaşanan bu düşüş, toplam işlem hacmi içinde satışların payının %11’e gerilemesine neden oldu. Öte yandan satın alma talebindeki sert düşüş, yeni ofis yatırımlarının azalmasını beraberinde getirdi.

Propin’in düzenli olarak 14 yıldır hesapladığı İstanbul Ofis Pazarı fiyat endeksine göre kira ortalamaları 2009’un da altına düştü. 2018 yılında özellikle liste fiyatlarındaki indirimlerin kira ortalamalarına yansıdığını belirten Propin Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “Pazardaki kira ortalamaları yıl boyunca sürekli düşüş gösterdi. Gayrimenkul alım-satımında “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kararname” sonucunda sözleşmelerinin Türk Lirası’na çevrilmesine rağmen piyasadaki kıyaslamalar döviz cinsinden yapılmaya devam ediliyor. MİA’da bulunan A sınıfı ofislerde 2017’nin dördüncü çeyreğinde 24,8 $ olan metrekare fiyatlarının 3,9 $ düşerek 2018 yılın sonunda 20,9 $’a geriledi. B sınıfı ofis binalarındaki fiyat düşüşü ise %27’ye ulaşarak 9,4 $ oldu. A sınıfı ofislerin ortalama metrekare fiyatı MİA Dışı-Avrupa’da 13,2 $, Asya’da ise 14,3 $’a kadar düştü. Kira rakamlarındaki düşüşe rağmen, mal sahipleri hala kiracı çekmek için kıyasıya rekabet ediyor” açıklamasında bulundu.

“Ofis stoğunda büyüme yavaşladı, 2019 yılında tedbir almak şart”

2018 yılında ofis stokundaki büyüme, mevcut piyasa koşullarının etkisiyle geçmiş yıllara göre daha yavaş seyrettiğinin altını çizen Ebru Ersöz, “Bu yavaşlamanın sonucunda, 2018 yılı ve sonrasında planlanan birçok proje lansman ve açılışının ertelendiğini gözlemledik. Operasyona açılan yaklaşık 200.000 m2 ofis alanıyla İstanbul Ofis Stoku, 2018 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık %4 büyüdü. Bu büyümeyle birlikte pazarın 2018 yılı sonunda 5.900.000 m2‘ye ulaştı. Diğer yandan, 2019’da ekonomideki tedirginliklerden dolayı ofis piyasasına “bekle ve gör” anlayışla yeni projelerde erteleme ya da planlama değişikliklerinin olmasını bekliyoruz.” dedi.

* İstanbul’da İş Alanları Sınıflandırması

MİA: Merkezi İş Alanı (Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş- Balmumcu)

MİA Dışı-Avrupa (Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havalimanı)

MİA Dışı-Asya (Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye)

A Sınıfı Ofis Binaları: İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahiptir.

B Sınıfı Ofis Binaları: Daha düşük kira ve satış değerine sahip; bina yeniyse sıradan tasarımlara sahip, eskiyse daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır.