İkinci el konutta hareket, yeni konutta ‘Yap-Sat’ süreci

Gayrimenkul sektörünün 2019 yılı performansını ve 2020 öngörülerini paylaşan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sektörün ‘Sat- Yap’ sürecinden ‘Yap-Sat’ sürecine geçişine işaret ederken, satışların tamamlanmış sıfır konut ve ikinci el konuta yöneldiğine işaret etti. Yabancıya satışta ise 2020 yılında da Çin’in daha çok konuşulacağını söyleyen Maya, “Çin dışında konut alım adetlerinde İran, Libya, Yemen, Cezayir ve Filistin ülkelerinde gözle görünür artış oranlarını görüyoruz. 2020 yılı için de benzer bir trend devam edebilir” dedi.

Türkiye ekonomisinin en belirleyici sektörlerinden gayrimenkul, 2019 yılını büyük dönüşümle kapatmaya hazırlanıyor. Sektörün ‘Sat- Yap’ sürecinden ‘Yap-Sat’ sürecine geçtiğine dikkat çeken TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 2020 yılında satışların tamamlanmış sıfır konut ve ikinci el konuta yöneleceğini, yabancıya satışta ise Çin’in daha çok konuşulacağını belirtti.

Sektörün bir yılını değerlendiren ve 2020 öngörülerini paylaşan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Maya, bu dönüşümü şöyle anlattı: “Gayrimenkul sektörü 2016 yılı itibarıyla aslında kabuk değiştirmeye başlamıştı. Bu değişiklik 2015 ve öncesinde öğrendiğimiz konut hikayesini sil baştan yeniledi. Bu yenilenme sürecini 2019 yılında iliklerimize kadar hissettik. 2019 ve sonrası yıllar için konutta şimdiye kadar çok basit bir gerçek olan ‘Sat- Yap’ sürecinden ‘Yap-Sat’ sürecine geçildiğini söyleyebiliriz. Aynı hedef kitleye üretilen konut stoğundaki doygunluğun önümüzdeki birkaç yıl devam edeceği görünüyor. Farklı hedef kitleye yönelik ürün geliştirilebilmek için de uygun arsa bulmak kritik öneme sahip.”

“2019 yılında 1.250.000–1.275.000 konut satışı bekliyorum”

2019’un ilk 8 ayında sektörün yaşadığı durağanlığa işaret eden Maya, eylül ve ekim aylarında ise ipotekli konut satışlarında tarihi rekor kırıldığını hatırlattı. Maya sektörün 2019 yılı için şu değerlendirmelerde bulundu: “Kasım ayında satış adetlerinin bir miktar geriye geldiğini görsek de yılın ilk üç çeyreğindeki yavaşlık son çeyrekteki hareketlilikle birleştiğinde yılı, 1.250.000 – 1.275.000 civarında konut satış adediyle kapatacağımızı öngörüyorum. Yabancıya konut satışlarında ise 19 Eylül 2018 tarihi önemli bir milat olmuştu. Bu tarihle birlikte vatandaşlık hakkı için konut edinme alt sınırının 250.000 USD’ye indirilmesiyle birlikte yabancı satışlarında önemli hareketlilik görmüştük. Bu tarihten önce aylık ortalama 2.000–3.000 adet konut yabancıya satılırken bu tarihten sonraki ilk dört aydaki yabancıya konut satışı 4.250 ile 6.300 adet arasında değişmiştir. 2019 yılının başından itibaren ise yabancı satışlarının genel itibarıyla ortalamada 3.600 adet seviyelerinde, en yüksek olduğu Ekim ayı itibarıyla 4.272 adet seviyesinde gerçekleştiğini gördük. Yıl toplamının ise 44.000 -45.000 adet bandında kapanabileceğini öngörüyorum. Yabancıya satışların toplam satış içindeki payının %4 seviyesinin üzerinde olmayacağı bir yılı kapatacağız gibi görünüyor.”

“Bitmiş konutu satmak, inşaatı devam eden konutu satmaya göre daha kolay olacak”

2020 yılı için konut satışlarının zorlanabileceği iki ana konu olabileceğini belirten Maya, “İlki mevcut satışta olan konut stoğunun müşterisi olabilecek pazarın yine kısıtlı olabilme ihtimali. İkincisi ise inşaat maliyetlerindeki artışla birlikte yeni proje yapma isteğinin geliştirici tarafında çok olmayacağı bir yıl bizi bekliyor olabilir. Bir diğer konu da 2019 yılında ikinci el konut satışları, ilk el konut satışlarına göre daha hareketli bir pazara sahipti. 2020 yılında da teslim edilecek proje sayısındaki azalma ile bu trend benzer şekilde devam edebilir” dedi.

Özelikle son bir iki yıldır yaşanan gelişmelerin nihai tüketiciyi biraz daha temkinli davranmaya yönelttiğini belirten Maya, bunun tamamlanmış konut satışlarına yönelimi artıracağını söyledi. Dolayısıyla bitmiş konutu satmanın, inşaatı devam eden konutu satmaya göre daha kolay olacağını söyleyen Maya şöyle devam etti: “Diğer yandan erişilebilir konut kavramı bizler için daha önemli olacak. Bu erişebilirliği fiyat anlamında düşündüğümüzde değeri görece yüksek olan bölgelerde yeni konut stoğu deprem nedeniyle tercih sıralamasında ilk olacak iken, fiyat açısından bakıldığında eski yapı stoğuna bazı semtlerde talep canlı kalacaktır. Ülkemizde önemli bir inşaat yapma metodu olarak görülen hasılat paylaşım sözleşmeleriyle iş yapma kültürünün de 2020 için çok geçerli olmayacağı bir yıl olacak gibi görünüyor. Nihai tüketici ve konut kullanıcısı tarafında bakıldığında ise basitlik ve rasyonellik konularının geçtiğimiz yıllara göre daha ön planda olacağını düşünüyorum.”

Maya yabancıya satış konusunda öngörülerini de şu sözlerle dile getirdi: “Yabancıya satışta etkili olan temeliki konunun vatandaşlık hakkı limiti dışında, TL ve yabancı para kurlarındaki ilişki olduğunu görüyoruz. Yabancı satışlarında 2018 ile 2019 yılını kıyasladığımızda Çin vatandaşlarının konut alımında bir hareketlenme olduğunu görüyoruz. 2020 yılında da Çin’i bu anlamda konuşacağız. Çin dışında 2018 ve 2019 yıllarını ilk 11 ay olarak kıyasladığımızda konut alım adetlerinde İran, Libya, Yemen, Cezayir ve Filistin ülkelerinde gözle görünür artış oranlarını görüyoruz. 2020 yılı için de benzer bir trend devam edebilir.”