GYODER: 2018 yılında yükselen faiz oranı ipotekli satışları etkiledi

GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği), dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘AVM’, ‘Ofis’, ‘Lojistik’, ‘Turizm’ ve ‘GYO’ gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporda, Prof. Dr. Emre Alkin’in değerlendirmeleri de yer alıyor. Türk Ekonomi Bankası (TEB) katkılarıyla hazırlanarak kamuoyu ile paylaşılan GYODER Gösterge, aynı zamanda GYODER’in web sitesinde yayınlanıyor.

‘GYODER Gösterge’ 2018-4. Çeyrek Raporu’nda, gayrimenkul sektörü ile ilgili gelişmeler şu bilgi ve değerlendirmelerle aktarıldı: 2018 yılında konut satışları, bir önceki yıla göre %2,41 oranında azalma göstererek 1 milyon 375 bin 398 adet seviyesinde kapandı. Yıl boyunca inşaat maliyetlerinde artış, konut kredisi faiz oranlarında artış, konut satışı ve konut fiyat endeksi artış oranında yavaşlama eğilimi, yabancı yatırımcıya yönelik düzenlemeler ve KDV indirimi konuları gündemin ana unsurları oldu.

2018 yılı 3. çeyreği sonu itibarıyla yüz ölçümü bazında; yapı ruhsatı önceki yılın aynı dönemine göre %55,06 azaldı, yapı kullanma izin belgesi ise %1,57 arttı. Daire sayılarına göre yapı ruhsatı miktarı önceki yılın aynı dönemine göre %58,6 azalırken, yapı izin belgesi miktarı ise %3,78 oranında artış gösterdi. 2018 yıl sonu itibariyle ilk kez satılan konutlarda bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,23’lük, ikinci el satışlarda ise yaklaşık %3,44 seviyesinde daralma gerçekleşti. İpotekli satışlar ise %41,49 oranında azaldı. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı ise 2017 yıl sonu itibarıyla %33,57 iken 2018 yılı aynı döneminde %20,13’e geriledi.

Yabancılara yapılan konut satışları, geçen yıla göre %78,39’luk büyüme ile 39 bin 663 adet seviyesine çıkarken, toplam satışlar içindeki payı %2,88 seviyesinde gerçekleşti. 3. çeyreğin sonunda gayrimenkul sahibi yabancılara sağlanan vatandaşlık hakkı için gerekli taşınmaz bedelinin 1 milyon dolardan 250 bin dolara düşürülmesi ile satışlardaki ivmelenme de rahat bir şekilde görülebildi. Satışlar özellikle son çeyrekte hareketlilik kazandı, yaklaşık %39’u bu dönemde gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 14 bin 270 adet konut ile İstanbul, ikinci sırayı 7 bin 938 adet konut ile Antalya alırken ülke uyruklarına göre konut satışlarına bakıldığında ise ilk sırada 8 bin 205 adet ile Irak vatandaşları, ikinci sırada 3 bin 652 adet ile İran vatandaşlarının yer aldığı görüldü.

Haziran ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki yükseliş eğilimi Ekim ayı sonuna kadar devam ederken Kasım ayı ile birlikte konut kredisi faiz oranları gerilemeye başladı. 2018 yılı Ekim ayı sonunda %2,16 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı 2018 Aralık ayı sonunda %2,04 seviyesine geriledi. 2018 yılı Aralık ayı sonunda konut kredisi hacmi 188 milyar TL seviyesine geldi. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı 2018 Ağustos başından itibaren artış trendine girerken 2018 Aralık ayı itibarıyla %0,52 olarak gerçekleşti.

2018 yılı 4. çeyrekte, İstanbul’da 92 bin 750 metrekare yeni ofis alanı pazara girerken, 2018’de ofis arzı 376 bin 631 metrekare arttı ve toplam arz 6,18 milyon metrekareye çıktı. 4. çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri bir önceki yılın aynı dönemi ve geçen çeyreğe göre karşılaştırıldığında, Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında tebliğlerin etkisiyle sırasıyla %7,78 ve %20,22 oranlarında düşüş göstererek 65 bin 564 metrekare olarak kaydedildi. 2018 yılı sonunda ofis boşluk oranı %24,68 olarak gerçekleşti. Gerçekleşen kiralama işlemlerinin, bir önceki yılla kıyaslandığında benzer seviyesini koruduğu görüldü. Beklenen talebin önümüzdeki dönemde artmaya devam edeceği öngörülüyor. Dolayısıyla bu durum, ofis pazarının, ekonomik koşullara rağmen daralma göstermediğini işaret ediyor.

Türkiye genelinde 2017 yılında 429 olan toplam AVM sayısı 2018 yılı sonu itibarıyla 455’e ulaştı. 2018 4. çeyrek sonu itibarıyla 64 ilde AVM bulunuyor. 17 il henüz AVM ile tanışmadı. Ancak önümüzdeki iki yıllık süreçte AVM ile tanışmayan illerin sayısının 16’ya düşmesi bekleniyor. En fazla alışveriş merkezine sahip iller, İstanbul (147), Ankara (39), İzmir (28) şeklinde sıralanıyor. Toplam kiralanabilir alan stoku 13 milyon 461 bin metrekare olurken, İstanbul toplam stokun yaklaşık %39’unu oluşturuyor.

2018 yılının ilk 11 ayında Türkiye’ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı 37,5 milyon oldu. 2017 yılının aynı döneminde bu rakam 30,7 milyon kişiydi. 2018 yılının ilk 9 ayında Türkiye’ye gelen 30.6 milyon yabancı turistin yaptığı harcamalar kişi başı ortalama 608 dolar olarak belirtiliyor. 2017 yılının aynı döneminde bu rakamın 615 dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, son yılda kişi başı harcamalarda düşüş yaşandığı görülüyor. 2018 yılının ilk 11 ayı içerisinde Türkiye’ye gelen 37,5 milyon yabancı turistin %32,8’i İstanbul’a, %32,5’i Antalya’ya, %7,2’si Muğla’ya geldi. Bu üç ili %1,5 ve %2,4’lük paylar ile Ankara ve İzmir izledi. Gelen turist sayıları 2017’nin ilk 11 ayı ile karşılaştırıldığında yaklaşık %22’lik bir artış yaşandığı görülüyor. 2016 yılında düşüşe geçen turizm sektörü, 2017 yılında başladığı toparlanma ivmesine hız kesmeden devam ediyor. İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 463 bin 763 oda kapasitesi ile 3.905 işletme belgeli, 103 bin 823 oda kapasitesi ile 981 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülüyor. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 790 tesis ve 209 bin 715 oda kapasitesi ile Antalya çekiyor, onu takiben 575 tesis ve 57 bin 536 oda kapasitesi ile İstanbul geliyor. 401 işletme belgeli tesise sahip olup, oda arzı 52 bin olan Muğla ise üçüncü sırada yer alıyor.

Mevcut veriler itibarıyla, birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,22 milyon metrekare toplam depo stokunda 6,44 milyon metrekare ticari kullanım amaçlı lojistik arzı yer alıyor. 2018 sonu itibarıyla yaklaşık %12 oranında bir boşluk bulunuyor. 2017’nin son döneminde gözlenmeye başlanan; 2018 yılının ilk yarısında ise yaygınlaşarak piyasanın işleyişinde yer bulan TL bazlı kiralama işlemleri Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile yasalaştı. 2018 4. çeyrekte, TL ve ABD Doları bazında durağan seyreden kira seviyesi 27.50 TL ve 5.75 USD olarak kayıt altına alındı. Sanayi ve lojistik tesisi kiralama taleplerinde kayda değer bir azalma gözlenirken kiralama işlem hacmi geçtiğimiz yıla kıyasla %63 düşüş gösterdi. Diğer yandan satışa yönelik operasyonların piyasada ağırlık kazanmaya başladığı gözlendi.