Gizem Moral Kunter: Şubat’ta ikinci el ve ipotekli konuttaki keskin düşüşte konjonktür farkına dikkat

 Gizem Moral Kunter, TÜİK verilerini değerlendirdi:

Şubat’ta, 2017 yılının aynı dönemine göre kıyasla hem satılık daire arama oranı hem de toplam satışlarda düşüş yaşandı. TÜİK’in bugün açıkladığı Şubat verisine göre toplam satışlar bir önceki yılın aynı dönemine göre % 5,4 azalarak 95.953 adet olurken, ikinci eldeki % 7,1’lik düşüş oranı sıfır konuttaki düşüşü ikiye katladı;ipotekli satışlar ise % 27,8 ile 2016’dan bu yana en yüksek düşüş oranını gördü.

TÜİK verilerini yorumlayan Emlakjet Genel Müdürü Moral, “Geçen yıl Şubat ayında ağırlıklı olarak sıfır konutta ilk kez 240 ay vadeli kampanyalar başlamış ve faizler aylık % 0,75’e kadar inmişti. Geçen yıl Şubat ayı verileri ile bu verileri kıyasaladığımızda çok uygun vade ve faiz oranları gündeme geldiğinde alıcıların uygun taksitlerle sıfır konuta yönelme eğilimini görüyoruz. Sıfır konutta verilerin TÜİK satışlarına gecikmeli yansıdığını da unutmayalım” dedi.

Emlakjet verilerine göre, satılık daire arama oranı Şubat ayında, geçen yılın aynı ayına göre, % 9 azaldı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) bugün açıkladığı Şubat verisine göre ise toplam satışlar bir önceki yılın aynı dönemine göre % 5,4 azalarak 95.953 adet oldu. İkinci eldeki % 7,1’lik düşüş oranının, sıfır konuttaki düşüşü ikiye katladığı dikkat çekerken, ipotekli satışlar % 27,8 ile 2016’dan bu yana en yüksek düşüş oranını gördü.

Verileri değerlendiren Emlakjet Genel Müdürü Moral Kunter, “Mevsimsel faktörlerin yanı sıra, 2017 ile bu yılın dönemsel dinamikleri arasındaki en belirgin farkı Şubat ayında gördük. Geçen yıl Şubat ayında ağırlıklı olarak sıfır konutta ilk kez 240 ay vadeli kampanyalar başlamıştı. Faizler aylık % 0,75’e kadar inmişti. İkinci el konutta fiyat avantajı öne çıksa da veriler, çok uygun vade ve faiz oranları gündeme geldiğinde alıcıların uygun taksitlerle sıfır konuta yönelme eğilimini yansıtıyor. Sıfır konutta verilerin TÜİK satışlarına gecikmeli yansıdığını da unutmayalım” dedi

Daire arama oranında düşüş yaşandı

Emlakjet verilerine göre, Şubat ayında satılık daire arama oranı geçen yılın Şubat ayına göre % 9 azaldı. Bugün açıklanan TÜİK Şubat verileri ise Türkiye genelinde konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre % 5,4 oranında azalarak 95.953 olduğunu gösterdi. İpotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre % 27,8 oranında düşerek % 29,1 pay ile 27.916 oldu.Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre % 3,3 azalarak 43.713’e (payı % 45,6), ikinci el konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre % 7,1 azalarak 52.240’a geriledi (payı 54,4).

Şubat verilerinde satış trendinde mevsimsellikten kaynaklanan düşüşün yanı sıra geçen yıl ile aradaki dönemsel farklara değinen Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, verileri şöyle değerlendirdi:

Sıfır konuttaki düşüş, neden ikinci eldeki düşüşün gerisinde çıktı?

Bu yıl firma bazlı kampanyaların olduğu ancak ‘güçbirliği’ adı altında agresif bir kampanya atağının olmadığı, vergi teşviklerinin kalktığı bir Şubat ayındayız. Sektör yüksek faiz ve mevsimsellik etkisini daha belirgin bir farkla yaşıyor. Çünkü 1 Şubat- 31 Mart 2017 tarihleri arasında Emlak Konut GYO, KONUTDER ve GYODER işbirliğiyle sektörde ilk kez ‘240 ay vadeli’ konut kampanyalarıyla konut kredisi faizinin kamu bankaları önderliğinde aylık % 0.75-0.85 bandına kadar düştüğü çok farklı bir dönemi yaşadık. Devletin KDV’ye indirim teşviği de verdiği o dönemde, Emlakjet verilerine göre, satılık daire arama oranı Şubat 2016’ya göre yüzde 58, Ocak 2017’ye ise yüzde 15 yükselerek adeta rekor kırmıştı.

Bu yıla baktığımızda, ikinci eldeki % 7,1’lik düşüş oranı, sıfır konuttaki düşüşü ikiye katlamasıyla dikkat çekerken, ipotekli satışlar % 27,8 ile 2016’dan bu yana en yüksek düşüş oranını gördü. Bu veriler, ikinci el konutta fiyat avantajı öne çıksa da, çok uygun vade ve faiz oranları gündeme geldiğinde alıcıların sıfır konuta yönelme eğilimini yansıtıyor. Fakat bununla birlikte geçen yıl kampanya dönemindeki sıfır konut satışlarının da TÜİK verilerine gecikmeli yansıdığını ve bunun da sıfır konuttaki düşüş oranının ikinci ele göre daha az olmasına etki ettiğini de unutmayalım. Fiyat hâlâ önemli bir kriter ancak, çok uygun imkânlar yaratıldığında ‘aylık taksitlerin’ düşük olması bir adım öne geçerek alıcılara esneklik yaratıyor ve sıfır konuta olan ilgiyi kısmen daha yükseltebiliyor.

Arzın yönü ‘oturmaya yönelen kitleye’ kayacak

Kunter, değerlendirmesine şöyle devam etti: “Mevsimselliğin yanı sıra genel ekonomideki belirsizlik, yüksek faiz ortamı, inşaat maliyetlerinin yükselmesi, artış oranı enflasyonun altında da olsa orta gelirli için yüksek seyreden fiyatlar, satışlarda kısmi bir durgunluk olmasının nedenleri. Ancak, bugün genç ve artan nüfus, demografik değişimler ve kentsel dönüşümden kaynaklanan yenilenme ihtiyacının yanı sıra inşaatın ekonominin büyümesindeki en önemli dinamo olması, sektörün uzun süreli bir duraklamaya girmesinin önündeki en önemli engeller. Sektör, dönemsel durgunluk sona erdiğinde, Mart ve bahar döneminde satışların canlanmaya başlamasını bekliyor. Ancak, giderek arz ve talep dengesinin dinamiği değişecek ve arzın yönü yatırımcıdan çok oturmaya yönelen kitleye üretim yapmaya kayacak. Sektörde arz fazlası olan ilçelerde yaşanan bölgesel fiyat düşüşleri ve bu bölgelerde rekabette geride kalan zayıf bazı firmaların elimine olması, sektörün bütününü ifade eden bir tablo değil.

Faiz yükseldi ama uzun vadede ‘refinansman’ bir fırsat

10 yıllık konut kredisinde en düşük faiz oranı, Şubat 2018’de % 1,15’e yükselerek son 20 ayın en yüksek başlangıç seviyesine ulaştı. Ağırlıklı ortalama konut kredisi faiz oranı ise Şubat’ta % 14,62 ile 9 yılın en yüksek seviyelerini gördü. Küresel finansal piyasalardaki riskten kaçış eğilimi ve uluslararası kredi derecelendirme kuruluşlarının notlarına bağlı olarak artan baskılar faizleri yükseltti. Enflasyonun düşmesi ve yeni yatırım çekilmesi kısa vadede olanaklı görünmediği için faizlerde de kısa vadede bir düşüş beklenmiyor.

Gayrimenkulde ileride ikincil piyasaların oluşturulması uygun maliyetle kredi temini için bir çözüm olabilir. Faizlerin düşmesi, 5-10 yıl gibi orta veya uzun vadede mümkün olabileceği için konut alıcıları bugün yüksek faizden kullandıkları krediyi faizin düştüğü dönemde ‘refinansman’ yapabileceğini, yani ‘krediyi düşük faizden yeniden yapılandırabileceklerini’ unutmamalı. Ayrıca konut alıcılarının gayrimenkul şirketlerinin ön satış kampanyalarını ve ikinci el piyasasını Emlakjet gibi ilan siteleri üzerinden sürekli takip etmesinde, bölgelere göre konutların piyasa değerlerini analiz etmesinde ve doğru fırsatı bulduğunda hızlı hareket etmesinde fayda var.

İşte ilk çeyrekte en çok aranan bölgeler ve ev tipleri…

Mart ayının sonlarına geldiğimiz bugünlerde, Emlakjet’in yılın ilk çeyrek verilerine göre ise, satılık daire arama oranı 2017’nin ilk 3 ayındaki satılık daire arama oranının % 10 altında çıktı. Kiralık daire arama oranı ise ilk çeyrekte geçen yılın aynı dönemine göre % 9 daha yüksek. İlk çeyrekte İstanbul, İzmir, Ankara, Antalya, Aydın konutta en çok aranan 5 il olurken, Beylikdüzü, Esenyurt, Bahçelievler, Pendik ve Ümraniye en çok aranan 5 ilçe olarak dikkati çekti. İlk çeyrekte en çok aranan daire tipleri ise yine 2+1 ve 3+1 daireler oldu.