Gayrimenkul sektöründe 2025 yılı, piyasanın arz ve talebinin birbirine yaklaşabileceği bir yıl olacak

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2024 yılı konut piyasasının genel değerlendirmesini yaparak, 2025 yılı için öngörülerde bulundu.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2024 senesinde gayrimenkul sektöründe alım ve satımların bir önceki yıldan çok da farklı gerçekleşmediğini vurgulayarak, “Krediler son derece zorlayıcıydı. Faizlerin yüksek olması alıcı ve satıcıyı birbirinden uzaklaştırdı ve alım satım nakit gerçekleşti. Ülkemizde ne olursa olsun aylık ortalama 120 bin konut satılıyor. Satışların takribi yüzde 40’ı ilk altı ayda yapılıyor, ikinci altı aylarda ise piyasa yükselen bir hareketlilik yaşadığını görüyoruz. 2024 yılında konutların fiyat artışlarına baktığımızda enflasyonun gerisinde kaldığını gördük. Reel konut fiyatlarındaki artış sürüyor ama artış hızı enflasyondan daha küçük, yani aslında enflasyona karşı bakıldığında konut fiyatları geriliyor. Aynı etkiyi kirada da görüyoruz. Piyasa son 6 aydır daha sakin, taleplerde artış hızı durdu. Hala kira fiyatları çok yukarıda olsa da bunun sebebi konut fiyatlarının yüksekliği. Merkez bankası verilerine göre Fiyatlar yine yüzde 29 arttı ama sonuçta ortalama enflasyonun gerisinde kaldı. Kiralara baktığımızda ise kira artışlarının yüzde yüze yakın olduğunu görüyoruz. Çünkü enflasyonist ortamlarda kiraların beklenenden fazla artırılması yıl içinde değer kaybı olacak diye bir düşünce olmasından kaynaklanıyor. Ama son bir-iki aydır da kiraların artışının durulduğunu görüyoruz.” dedi.

Gayrimenkul sektörü için 2025 yılını değerlendiren Yazıcı, “Sektör açısından 2025 yılı daha zor bir sene olmayacak çünkü en zoru geçirdik diye düşünüyorum. Mülkünü kiraya vermek isteyenlere önerim kirayı ödeyebilir kiracı bulmak önemli, rakamlarını değerlendirirken öyle bakmak gerekli. Kira ödemelerinde problemler çok yoğun ve birikti, 2025 yılı bu sorunların mahkemelerdeki yığınların çözümlenmesi gereken bir yıl olacak. Konut kredi hacmi büyüklüğü 2024 de takribi yüzde 12 kadar arttı, bu sene faizler gerilerse biraz daha artmasını öngörüyoruz. Öte yandan takipteki konut kredilerinde çok az da olsa bir miktar artış yaşanıyor. Türkiye dünya ortalamasının çok altında gidiyor, rakamlar çok düşük ama yukarı çıktığının sinyalini görebiliyoruz.  Dolayısıyla 2025 senesi aslında fiyatların çok aşırı gitmediği, piyasanın arz ve talebinin biraz daha birbirine yaklaşabileceği bir yıl olacak. Öte yandan biz sürekli konut yapmaktan bahsediyoruz. Türkiye’de hane halkı sayısı 3,1 kişi; toplamda yirmi üç milyona yakın da konut var ama bu konutların yeri istediğiniz yerlerde değil. Çünkü şehirlere göç ettik. Son on yıldır politikalar bizi köylerden şehirlere göç ettirdi. Köyler, kasabalar tekrar canlanmalı. Yani bütün ekonomiyi 3-5 şehre yayarak değil, başka küçük şehirlere de giderek hayatın dağıtılması gerektiğini, oradaki yapı stoklarının kullanılması gerektiğini düşünüyorum. Yoksa büyük şehirleri büyüte, büyüte çok da efektif bir hale getiremeyeceğiz. Dolayısıyla yapı stokunu büyükşehirlerde büyütmek yerine, ilçelerde, kasabalarda, köylerde değişik hayat şartları, okul ve sağlık hizmetleri şartlarını geliştirmeli, nüfusu ülke geneline daha homojen yaymalıyız.

İnsanların uzaktan çalışma modeli ile uzaktan çalışabilirler, kalanların da emeklilerin köylerine dönmesi gibi modeller geliştirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Yoksa büyükşehirlerde sonsuza kadar konut yapamayız, bu gerçekçi değil.

Türkiye’de 2023 başından bu yana iki senede satıştaki mülk stoku yaklaşık toplamda %4,7 arttı

2025 senesine girdiğimiz bugünlerde gayrimenkul sektöründe ne kadar satışta mülk var inceliyoruz, bakalım neler tespit ediyoruz: Satıştaki konut sayısı geçen seneki gibi 500 binler civarında, milyonları konuşmuyoruz. Üretim hala yeterince cazip değil, orta ve uzun vadede barınma sorun olmaya devam edecek durumda. Öte yandan 2023 başından bu yana iki senede Türkiye’deki satıştaki konut stokunun toplamda yaklaşık %4,7 arttığını görüyoruz. Kiralıklarda ise aynı dönemde stok artış rakamı %98’e çıkıyor.

Gayrimenkulün orta, kısa, uzun vadeli birtakım çözümlere ihtiyacı var

2024 yılında konut kiralarının, özellikle büyük şehirlerde yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle %45’e varan oranlarda artış gösterdi. TÜİK verilerine göre aylık olarak kira artış oranı yayınlanıyor. Konut kiralarında %25 sınırı temmuz ayı itibari ile kalktı. 2024 ortalamasının %45 seviyelerinde kalmasının en büyük etkenlerinden biri de getirilen sınırlamalardı. 2024 yılı temmuz ayı sonrasında bu sınırlamaların kalkması sonrasında konut ve ticari gayrimenkul kiraları enflasyon, arz-talep dengesizliği ve ekonomik faktörler nedeniyle önemli ölçüde arttı. Yeniden kiralanan mülklerde piyasa fiyatlarının üzerinde aşırı kira artışlarının gerçekleşmesi olası görünmüyor. Son üç aylık verilere göre, yeni kiralamalarda fiyatların daha kontrollü bir seyir izlediği gözlemleniyor. Bu eğilim, 2025 yılı boyunca kira piyasasında daha dengeli bir sürecin yaşanacağına dair önemli bir işaret olarak değerlendirilmektedir.

Konut kiralarının düşmesi için önerilerde de bulunan Yazıcı, “Konut kiralarının düşmesi kesinlikle kısa vadeli bir çözümle mümkün olamaz. Sosyal konut arzını artırmak, yasal düzenlemeler yapmak ve ekonomik istikrar sağlamak temel adımlardır. Uygun fiyatlı sosyal konut projeleri ve kentsel dönüşümle arz artırılabilir. Burada yapılan en büyük hata yapılan sosyal konutların satılması, bunun yerine çok düşük fiyatla belli bir süre kiralanması düşünülmelidir. Bu süre sonunda kendini toplayanın o mülkten gitmesi ve yeni bir ailenin gelmesi planlanmalıdır. Yoksa bu yap sat döngüsü sonsuza kadar devam etmek zorunda kalacaktır. Kira artış sınırı, boş konut vergisi gibi yasal önlemler kiralık piyasasını dengeleyebilir. İnşaat maliyetlerinin düşürülmesi, enflasyonun kontrol altına alınması ve ulaşım altyapısının güçlendirilerek alternatif bölgelerin cazip hale getirilmesi de etkili olabilir. Ayrıca, kayıt dışı kiralamaların önlenmesi ve şeffaf bir kira piyasası oluşturulması önemlidir. Bu adımlar, kira fiyatlarını düşürerek daha erişilebilir bir konut piyasası yaratabilir. Ayrıca köylerden gelen göçün kentlerde birikmesi nedeniyle son on senede büyük arz talep dengesizlikleri oluştu. Aslında köye dönüşün özendirilmesi ve şehirlerin başka küçük şehirlere doğru iş alanları yaratılacak şekilde teşvik edilmesi sağlanması gerekiyor bu ancak uzun vadeli bir planla yapılabilir ancak o zaman konut fiyatlarında gerçekten düşüş görebiliriz.

2024 yılında Türkiye genelinde satılık konut stokunda yaklaşık %1 düşüş var

Rakamları son bir yıla bakarak analiz edince de şunları görüyoruz: Satılıklarda Türkiye genelinde %1 düşüş var. Kiralıklarda ülke genelinde stok artışı %29 gibi duruyor. Üç büyük ili değerlendirdiğimizde ilk sırayı %40 stok artışı ile Ankara alıyor; bunu %39 rakamı ile İzmir, %3,4 gibi bir seviye ile de İstanbul izliyor.

Ankara’da satılıklarda yılın başından sonuna konut stokları neredeyse değişmemiş olup, kiralamalarda yaklaşık %40 artmıştır. İzmir’in satılıklarda yılın başından sonuna konut stokları yaklaşık %1,3 azalmış durumda, kiralamalar da ise yaklaşık %40 artmış durumda. Türkiye genelinde İşyerleri dinamiğinde ise 2024 başı ve sonu arasında satışta %8,3 kiralıkta da %21 stok artışı dikkat çekiyor.

2024 yılında 1 milyon 478 bin konut satışı gerçekleşti

TÜİK en son Aralık ayı konut satış verilerini açıkladı. Bu veri ile 2024 yılını toplam 1 milyon 478 bin konut satışı ile kapattık. 2023 yılı toplam satış rakamı 1 milyon 226 bin konut satışına göre yüzde 20 aşmış olduk. Böylece 2020-2021-2022 yılı benzer satış rakamlarını yakalamış olduk. Bu yazıyı yazdığımızda Merkez bankası konut fiyat endeksi en son Aralık ayı artışlarını açıklamıştı. Bu verilere göre ülkemiz genelinde Aralıkʼtan Aralıkʼa bir senelik artış %29,4 olarak gerçekleşti.

Ortak akıl için çalışmalıyız

Sonuçta 2025 yepyeni bir yıl, yapılacak çok şey var, gayrimenkulde sorunları doğru tespit edersek çarelerini de bulabiliriz. Ancak bunun için rant için değil doğru olan için

Çalışılması ve kısa vadede bize sorun olsa bile uzun vadede çoğunluğun iyiliğini sağlayan yöntemlerin geliştirilmesi gerekli. Tüm gayrimenkul branşlarını birbirinden ayırıp hepsine ayrı ayrı teşhis ve tedavi uygulanması gerekiyor. Ortak akıl için çalışmalıyız, hadi gayrimenkulcüler çalışmaya, yapacak çok işimiz var.

Konut Kredilerinde Ödemeler

Konut Satışları Rakamlarına Genel Bakış

Şu anda 1 Milyon TL bir konut Kredisi alırsanız bunun için 120 ay boyunca ayda yaklaşık 30 bin TL ödemek gerekiyor. Aylık faiz seviyeleri %2,84 başlayarak yukarı seyrediyor. Bir kıyaslama yapmak gerekirse bu rakam aylık %1,29’larda iken aylık ödemeler 16 bin TL seviyelerinde oluyordu.