Gayrimenkul 2021 Ütopyası

Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP) Başkanı Hakan Gümüş, 2021 senesinde gayrimenkul sektöründe geliştirilmesi gereken konularla ilgili bir mülakat verdi. Kapsamlı bir reçete sunan Gümüş, birkaç akıllı dokunuşla sektörün ivme kazanacağını anlattı. GİSP olarak kamu kurumlarına her türlü desteği vermeye hazır olduklarını da ekleyerek sözlerini tamamladı.

1. Değerleme ve Tapu Harçları: Otomatik Değerleme sistemleri, TKGM altyapısına entegre edildi. Gayrimenkul alım satımındaki kayıt dışılık önlendi. Gerçek değerden tapu harçları hesaplandı ve harç oranı %1’e düşürüldü.
2. Deprem ve Kentsel Dönüşüm: ‘Depremle Mücadele ve Kentsel Dönüşüm Üst Kurulu’ kuruldu. E-devlet şifresiyle binanızın % deprem riskini öğrendiniz. Riskli binaların alım satımı yasaklandı ve kapılarına mühür vuruldu. Kentsel dönüşümün finansmanı hususunda değer odaklı paylaşım modeline geçildi. Otomatik değerleme desteğiyle, devlet garantili menkulleşme sağlandı. Deprem riskli binaların yıkımı hızlandı.
3. Tapu Sistemi: Tapu bir A4 parçası olmaktan çıktı. Dijital ortamda, daha önceki malikler, önceki satış bedelleri, zemin/deprem durumu, orman alanı, Boğaziçi öngörünüm alanı, emlak danışmanı sicil numarası gibi bilgiler tapu alana takdim edildi. Tapu şeffaflaştı.
4. Dijital Kiralama: Varlığı meçhul kira kontratları birer kağıt parçası olmaktan kurtarıldı. Bütün kiralamalar, gerçek değer üzerinden e-devlet şifresiyle yapıldı. Depozitolar kayıt altına alındı ve fonlaştırıldı.
5. Geliştiriciler ve Müteahhitler: Finansal yeterliliği olmayan müteahhitlerin iş yapmasına müsaade edilmedi. Müteahhitler kat karşılığı anlaşmalarını bakkal hesabı değil, algoritmalar sayesinde yaptı.
6. Şehir Planlama: İmar planlarıyla ilgili bildiğimiz her şeyi unutup yeni bir modelleme geliştirdik. Artık yapay zeka ve büyük veriyle imar planı yapmak onu güncellemek mümkün. Kentsel rantın hakça paylaşımının sorumluluğu ve yükü şehir plancılarından alınıp algoritmalara yüklendi. Bu sayede, mekânsal adalet sağlandı.
7. Proptech: Kamu, Proptech (Gayrimenkul Teknolojileri) girişimlerini desteklemek üzere yüksek meblağlı bir ‘Türkiye Proptech Fonu’ oluşturdu.
8. Rüşvet: Belediyeler ve kamu kurumlarındaki rüşvet çarkının dişlileri bozuldu. Kararlı adımlarla bir şikayet mekanizması ve ödül sistemi kuruldu. Call Center’a ihbarlar gelmeye başladı ve teknoloji yardımıyla rüşvet ciddi oranda azaltıldı. En iyi gayrimenkul geliştiricisi ve mimarlar, satılabilir alanı maksimize edenler olmaktan çıkarıldı. Kente katkı, sosyal katkı, estetik katkı geçer akçe olmaya başladı.
9. Yeniden İşlevlendirme: AVM’lerin, büyük ofislerin, otellerin mimari dönüşümleri konusunda kolaylık sağlandı ve ticari hayatlarına başka formlarda devam etmeleri sağlandı.
10. Denetleme: Denetleme ve yaptırım iki sihirli kelime olarak yeni döneme damgasını vurdu. Yanlış yapanın yaptığı yanına kar kalmadığı için diğerleri doğru yapmaya motive oldu. Doğru yapanların sayısı ve niteliği arttı. Gayrimenkul sektörü daha rasyonel ve şeffaf yönetilmeye başlandı.
11. Gayrimenkul Varlık Yönetimi: Vakıfların, belediyelerin, holdinglerin gayrimenkul varlık yönetimi muhasebecilerin elinden, teknolojiyi (otomatik değerleme, büyük veri, vs.) layıkıyla kullanan profesyonellere geçti. Milyarlarca lira gayrimenkul verimliliği sağlandı. Kamu kurumlarının, vakıfların online gayrimenkul satışı yapmasının önü açıldı.
12. Yeni Gayrimenkul Yatırımları: Yaşlı bakım evleri/ öğrenci yurtları/ serviced apartments gibi kullanımlar yönetmeliklerle teşvik edildi. Zincir markalar ortaya çıktı.
13. İmar Barışı: İmar barışı ile zedelenen adalet duygusu yeniden tesis edildi. Yeni binalardan iskan ruhsatı olmayanlara elektrik, su gibi hizmetler verilmedi. İskansız eski binaların alım satımı yasaklandı.
14. Emlak Danışmanları: Yetki Belgesi olmayan emlak danışmanları iş yapamaz hale geldi, sahtekarlık yaptığı ispatlananlar meslekten men edildi. Tüm işlemlerin aracılar üzerinden yapılması zorunlu hale geldi. Mesleki sorumluluk devreye alındı.
15. Gayrimenkul Konseyi: ‘Gayrimenkul Konseyi’ kuruldu. İlgili Bakanlıkların müsteşar düzeyinde temsil edildiği, Sektör STK başkanlarının katıldığı, her ay toplanan, gayrimenkul meselelerine çözümler üreten üst yapı kuruldu ve layıkıyla işletildi.
16. Belediye Rating Sistemi: Belediye hizmetlerinin dijital ortamda belli kriterlere göre takip edildiği, puanlandığı şeffaf, hesap verebilir ‘Belediye Rating Sistemi’ kuruldu.
17. Tarihi Yarımada Vizyon Projesi: Tarihi Yarımada’nın kent ekonomisine katabilecekleri keşfedildi. Old town kurgusuyla tarihi eserler ortaya çıkarıldı, Suriçi bir bütün olarak ele alındı, yaratıcı kentsel tasarım yöntemleri uygulandı ve bölgenin değeri 2 katına çıkarıldı. Gençlerin bölgeye gelmesi için tarihi hanlar teknoloji start-up merkezlerine dönüştürüldü.
18. Yeni Finansman Araçları: Gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul sertifikaları gibi finansal araçlar sektörün finansman yarasına merhem oldu.
19. Kurumsal Yabancı Yatırımcı: Sektörün denetlenmesinden ve şeffaflaşmasından sonra kurumsal yabancı yatırımcı sektöre ‘Güven’ duymaya başladı ve büyük meblağlı yatırımlar başladı.