Beşiktaş’ın konutta en ekonomik semtleri Sinanpaşa, Gayrettepe ve Abbasağa

Beşiktaş tıpkı Kadıköy gibi emlak sektörünün her daim hareketli olduğu ilçelerin başında geliyor. Balmumcu’dan başlayıp Büyükdere üzerinden Levent ve Ulus’a devam eden hat ve sahil kesimi üst gelir grubunun, Cihannüma, Sinanpaşa’dan başlayıp Yıldız’a devam eden hat ise B gelir grubunun odağında.

İlçede konutta genç ve çalışan nüfusun en çok tercih ettiği lokasyonlar Dikilitaş, Gayrettepe ve civarı iken öğrenciler için en yoğun noktalar ise Yıldız, Vişnezade, Sinanpaşa gibi çarşı içine yakın olan noktalar. Emlakjet verilerine göre, Ağustos ayında % 70 kiralık, % 30 oranında satılık daire araması yapılan Beşiktaş’ı en çok 25-34 yaş arası kullanıcılar ararken, en çok aranan daire tipi ise ‘2+1’

Emlakjet Beşiktaş ilçe analizini yayınladı. Gerek oturum açısından gerekse ticari açıdan Kadıköy gibi İstanbul’un en köklü, her zaman en gözde ilçelerinin başında gelen Beşiktaş, bugün Levent ve Mecidiyeköy gibi köklü ve işlek merkezlere yakınlığının yanı sıra Beşiktaş, Taksim, Ortaköy gibi İstanbul’un sembol noktalarına da yürüme mesafesinde bulunuyor.

İlçenin lokasyon gücünün her daim talep oluşturmada etkin olduğunu kaydeden Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, “Bunun ötesinde özellikle sahil boyunca devam eden hattı ve bu hat üzerindeki muhteşem tarihi yapılar semti ticari olduğu kadar tarihi, mistik dokusuyla da öne çıkarıyor. Dolayısıyla hem ticari işletmeler hem de oturum amaçlı yer arayanların ilk tercih nedeni Beşiktaş oluyor” dedi. Kunter, bu yoğunluğa ilçe sınırlarında bulunan Yıldız Teknik Üniversitesi başta olmak üzere İstanbul Teknik Üniversitesi gibi okullar da eklendiğinde özellikle Eylül – Ekim dönemlerinde ayrıcalıklı bir kiralık emlak piyasası oluştuğunu belirtti.

Fiyatlar sahil hattında pahalı, Sinanpaşa ve Abbasağa’da daha makul

Kunter’in verdiği bilgiye göre, Beşiktaş’ta yıllık ortalama artış oranlarıyla karşılaştırıldığında değeri % 40 oranında artıran bölgeler Ulus ve Nispetiye olurken, değerini % 23 oranında artıran Balmumcu gibi bölgeler de yer alıyor. Dövizdeki hızlı dalgalanmanın etkisiyle ortalama satış metrekaresi 30 bin TL olan Bebek’te metrekare fiyatları 42 bin TL seviyesinde seyrediyor.

İlçe sınırlarında bulunan sahil hattında değerler ortalamanın çok üzerinde seyrederken ilçe merkezi olarak adlandırılan Sinanpaşa, Vişnezade gibi bölgelerde daha makul fiyatlar görülüyor. Bölgede her nokta hareketli olmakla beraber A Plus kesim Balmumcu’dan başlayıp Zincirlikuyu Büyükdere üzerinden Levent ve Ulus’a devam eden hattı ve bunun yanında sahil kesimini, B grubu ise ilçenin köklü noktaları olan Cihannüma, Sinanpaşa’dan başlayıp Yıldız’a devam eden hattı daha çok tercih ediyor.

Beşiktaş/bölge- Satılık daire metrekare satış fiyatları (ortalama)

Abbasağa ve Cihannüma 6.500 TL

Sinanpaşa 5.900 TL

Muradiye 6.300 TL

Gayrettepe 8.750 TL

Türkali 7.000 TL

Dikilitaş 10.000 TL

Etiler 15.000 TL

Ortaköy 32.000 TL

Beşiktaş/bölge- Kiralık daire metrekare satış fiyatları (100 metrekare)

Abbasağa ve Cihannüma 2.800 TL

Sinanpaşa 2.800- 3.100 TL

Muradiye 2.600 TL

Gayrettepe 2.500 – 2.800 TL

Türkali 2.700 TL

Dikilitaş 2.750 TL

Etiler 3.100 – 3.350 TL

Ortaköy 2.900- 3.200 TL

Genç ve çalışan nüfus Dikilitaş ve Gayrettepe’yi seçiyor

İlçe nüfusunun % 18’ini 18-35 yaş grubu oluşturduğunu belirten Kunter, “İlçede 190.000 nüfusun genel ortalama yaşı 39. Eğitim seviyesi en yüksek ilçelerimizden biri olan Beşiktaş’ta nüfusun % 39’u üniversite mezunu. İlçede konutta genç ve çalışan nüfusun en çok tercih ettiği lokasyonlar Dikilitaş, Gayrettepe ve civarı. Bu bölgelerde otopark sıkıntısı olduğu için özellikle kiralamalarda otopark büyük bir artı haline geliyor. Öğrenci sirkülasyonu açısından en yoğun noktalar ise Yıldız, Vişnezade, Sinanpaşa gibi çarşı içine yakın ve ulaşım ağının merkezi olan noktalar. Ancak ilçe merkezinden Yıldız ve yukarı hatta çıkıldıkça kiralar da satış fiyatları da artış gösteriyor. İlçenin köklü noktalarında ilçenin toplam nüfusunun % 26’sını oluşturan 55 ve üstü yaş grubu da uzun yıllardır yer değiştirmeden köklü şekilde ikamet ediyor” değerlendirmesinde bulundu.

Etiler, Ortaköy ve Balmumcu her zaman talep görecek

Beşiktaş’ta özellikle Etiler, Balmumcu, Ortaköy gibi lokasyonların emlak sektöründe her zaman tavan yapan bölgeler olduğunu belirten Kunter, 2018 yılı sonuna gelindiğinde bölge genelinde satılık ve kiralık fiyatlarında % 5 oranında daha artış görülebileceğini, bu oranın bölgede pek çok satılık değer dövize endeksli olduğu için dövizdeki yükselişle beraber hesaba katıldığında reelde % 15’e yaklaşabileceğini kaydetti.

Emlak danışmanları için kozmopolit bir bölge

Emlakjet olarak İstanbul’da Kadıköy gibi Beşiktaş’ın da odaklandıkları ilçelerin başında geldiğini belirten Kunter, ilçeyi emlak danışmanları için ‘kozmopolit bir bölge’ olarak tanımladı. Bu nedenle ilçede semt bazlı uzmanlıkların ön plana çıktığını ifade eden Kunter, “İlçede hem hitap edilen noktaların kitleleri hem de değerleri birbirinden çok farklı. Emlak danışmanları emlak sektöründe paylaşılmış pasta ya da oturmuş bölge olarak tabir edilen Çarşı için, Vişnezade, Sinanpaşa gibi köklü bölgeler yerine aslında yine oturmuş ama rantın çok yüksek olduğu Ulus, Etiler gibi A Plus noktaları tercih ediyor” dedi.

Emlakjet verilerine göre Beşiktaş’ta aramalar ve talep nasıl?

Emlakjet verilerine göre, Beşiktaş Ağustos ayında % 70 kiralık, % 30 oranında satılık daire araması yapılan bir ilçe. Eylül ayının ilk haftası ise yine % 76 ile kiralık daire araması önde gidiyor. Ağustos ayında kiralık daire aramasının bir önceki aya göre % 11, satılık daire araması % 15 oranında azaldığını belirten Kunter, “Bunda hem bayram etkisi, hem Ağustos ayının sektör adına mevsimsel olarak durgun geçmesi etkili olmuş olabilir. Çünkü ilçede kiralık daire araması Temmuz’da bir önceki aya göre % 25, satılık daire araması ise % 15 artmıştı” yorumunu yaptı.

Emlakjet verilerine göre, Beşiktaş’ta en güncel verilerle satılık daire ilanlarının ortalama değerleri 690 bin TL ile 4.093.625 TL arasında değişirken, kiralik daire ilanlarının ortalama değerleri 2.500 ile 12.500 TL arasında değişti. Arama trendlerine bakıldığında ise Beşiktaş’ı % 28 payla en çok 25-34 yaş arası kullanıcılar ararken onu % 20 payla 34-45 yaş arasındaki kullanıcılar izledi. 2+1 daireler ise en çok aranan daire tipi oldu.