Av. Elvan Kakıcı Şimşek: Kentsel dönüşümde yeni yol haritası nasıl olacak?

Kentsel dönüşüme ilişkin yeni hukuki düzenlemeler içeren “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi”, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi ve 09.11.2023 tarihinde de Resmi Gazete ‘de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Peki uzun süredir gündemde olan düzenlemeyle neler değişti, kentsel dönüşümde yeni yol haritası nasıl olacak?
1- Yeni düzenlemeyle beraber kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması zorunluluğu kaldırılıyor. Söz konusu karar hak sahiplerinin salt çoğunluğuyla alınacak.
Değişiklikler arasında en önemli maddelerin başında kentsel dönüşüm için aranan çoğunluk oranında yapılan değişikliktir. Şöyle ki; daha önce maliklerin 3’te 2’sinin çoğunluğu aranırken artık salt çoğunluk ile kentsel dönüşüme başlanabilmesinin yolu açılmıştır. Mevcut yasada ya tüm malikler yüzde yüz anlaşarak sözleşme yapmakta ya da 2/3 oranda sözleşme konusunda mutabakat yapan maliklerin bu dönüşüme karşı çıkan 1/3 veya daha az oranda kalan malik hissesini satması ile yüzde yüze ulaşarak başlayabilmektedir. Değişiklik ile; artık azınlıkta kalan muhaliflerin hissesinin satışını beklemeden, mevcut ‘salt çoğunluk’ ile binanın ruhsat ve diğer kentsel dönüşüm işlemlerine başlanabilecektir.
2- Rezerv Alan Tanımı Değiştirilmiştir;
Kanunda ‘rezerv alan’ tanımında değişiklik yapıldı. Rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi metinden çıkarılmış ve hali hazırda yerleşim yeri olan bölgelerin de ‘rezerv alan’ ilan edilebilmesinin yolu açılmıştır.
Bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar (imar planı belirlenmiş, iskanı alınmış alanlar) dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı belirtildi. Yapı stoğunun problemli olduğu alanlarda, hem dönüşemeyen alanların dönüştürülebilmesi, gecekondu bölgelerinde de hızlı bir dönüşümün sağlanması, riskli alan ilanının sıkıntılı olması ve sürecin uzaması sebebiyle rezerv yapı alanı tanımı genişletilmiş ve aslında riskli alan kavramından bir noktada rezerve alan kavramına geçilmiştir.
Bu yeni düzenleme bir “mülkiyetsizleştirme Planı “ gibi değerlendirip, bu konuda ciddi eleştiriler de yapılmaktadır. Esasında; 21 maddelik kanunun öncelikli amacının, afet riski bulunan bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandırmak olduğu açıklanmıştır. Yeni yasayla birlikte bakanlığın hareket alanının genişletildiğini, zamanında zor şartlarda çalışıp bir ev sahibi olabilmiş insanların artık kent içinde yaşama şansı olmayacağı ve bütün kıymetli alanların ve kent içinde potansiyel olarak yüksek değere sahip olanların artık rezerv alanı ilan edilebileceğini riski taşıdığı gelen eleştiriler arasındadır.
Burada hassas bir denge mevcut; bir bölgede riskli alan ilan etmenin, süreç, zaman ve prosedür olarak zor olduğu için, Bakanlık, özellikle eski yerleşim alanlarında da bir çalışma yapmak istiyor ancak burada bina bazlı rezerv yapı ilanı değil dönüşüm alanları ve dönüşemeyen alanlarla ilgili rezerv yapı alanı ilan edilebilmenin önü açılmalıdır. Yoksa; öncelikle mülkiyet hakkı anayasal bir haktır ve bu hakkı kimse kamu yararı olmadığı müddetçe sınırlayamaz, kısıtlayamaz ve hak sahiplerinin elinden alamaz.

Vatandaşlarımızın özel mülkiyet hakkının yok sayılması noktası kanunun getiriliş amacının dışına çıkılması demek olacaktır.
3-Kentsel Dönüşüm Sürecinde Ödeme Yapamayan Yoksul Vatandaşlar Ölene kadar oturma hakkına sahip olacak ve ölümden sonra devlette olan payın alımı için çocuklarına öncelik tanınacak.
Yoksul veya dar gelirli vatandaşlara verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanması gerekmektedir. Fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibiyle başkanlık adına tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacaktır.
4- Rezerv yapı alanlarındaki elektrik, su, doğalgaz gibi hizmet ve tasarruflar idarece kısıtlanabilecek.
5-Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verildi.
5- Risk tespitine malik izin vermez ise Kolluk kuvvetlerine başvurularak işlemlere devam edilebilecek.
6- Riskli yapı tespitine ilişkin bildirim, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.
7- Riskli yapı 90 gün içinde yıkılacak ve riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek. Tespit, tahliye ve yıkım masrafları Malikler tarafından ödenecek. Tahliyenin önlenmesi ve zorluk çıkartılması durumunda Kolluk Kuvvetleri tahliye yapacak.
8-6306 sayılı Yasa’da 5. maddesinde, anlaşma ile yapıyı yıktırıp tahliye eden maliklere ve kiracılarına ve ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilirken, yeni düzenleme ile ‘’ binanın yapımı için yardım’’ da dahil edilmiş ve ‘yarısı bizden’ kampanyasına hukuki bir altyapı sağlanmıştır.