Enflasyon ve yükselen faiz konutta sermayesi güçlü geliştiricilerin dönemini başlatıyor

Konutta ortalama kredi faizlerinin % 15,79 seviyesine ulaşması ile Haziran enflasyonu ve Merkez Bankası’nın faizi sabit tutma kararını değerlendiren Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, “MB’nin stratejisi, enflasyonda iyileşme sağlanana kadar sıkı politikasını sürdürmek. Burada kritik konu maliyet enflasyonu. Artan kur ortamında üretim girdi maliyetlerinin artması maliyet artışından kaynaklı enflasyonu yukarı yönde tetikleyebilir. MB’nin bugün yılsonu enflasyon tahminini % 8,4’ten % 13,4’e yükseltmesi de bu kritik noktaya dikkat çekiyor” dedi

Faiz oranlarının yükselen seyrinin konut talebini olumsuz etkilediğini belirten Kunter, “Bu nedenle ikincil piyasa mekanizmasıyla bankaların kaynak çeşitlendirme yoluna gitmeleri için daha hızlı harekete geçilmeli. Artık konutta sermayesi güçlü olan firmaların dönemi başlıyor. Ucuz arsa temini ise yeni hükümet yönetiminin sektöre ilişkin gündeminin ilk sırasında olmalı” değerlendirmesini yaptı

Gayrimenkul şirketlerinin başlattığı yüzde 5 peşinat ve yüzde 20 indirim kampanyasının 30 Haziran’da bitmesini takiben konut kredisi faizlerinde yükseliş trendi başladı. 13 Temmuz haftası itibariyle bankaların uyguladığı ortalama konut kredisi faizleri bir önceki haftaya göre 2,33 puan artarak yüzde 15,79 seviyesine ulaştı. Bu artış ise Mayıs 2004’ten bu yana yani son 14 yıldır konut kredisi faizlerinde görülen en hızlı sıçrama olarak tanımlandı.

4 Temmuz’da TÜİK’in açıkladığı enflasyon verilerine göre, Haziran ayında TÜFE aylık bazda yüzde 2.61 artış gösterirken, yıllık enflasyon yüzde 15.39’a çıktı. Böylece 2003 bazlı endeks tarihinin en yüksek seviyesi kaydedildi. Son olarak Türk Lirası’ndaki keskin değer kaybı ve enflasyon beklentileriyle mücadele etmek için Nisan ayından bu yana 500 baz puan faiz artıran Merkez Bankası’nın (TCMB) 24 Temmuz’daki Para Politikası Kurulu (PPK) toplantısında politika faizini değiştirmeyip faizi % 17,75’te sabit tuttu. Piyasalar ise faizde 100 baz puanın üzerinde artış bekliyordu.

Enflasyon görünümünde belirgin bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun kararlılıkla sürdürüleceği belirtilirken, bugün MB’nin açıkladığı yılın 3. enflasyon raporunda yılsonu enflasyon tahminin % 8,4’ten % 13,4’e yükselmesi ve bu tablonun gayrimenkul sektörüne olan etkilerini Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter değerlendirdi.

‘Kritik nokta maliyet enflasyonu’

Özellikle Para Politikası Kurulu’nun geçtiğimiz günlerde faiz oranlarını sabit tutmasının kritik bir karar olduğunu ve bu kararın arkasında artan kredi faiz oranı ortamında tüketici talebinin daralacağının, bunun da enflasyonu aşağı çekeceğinin öngörüldüğünün yattığını belirten Kunter, “Ancak buradaki kritik nokta ise maliyet enflasyonu. Özellikle artan kur ortamında üretim girdi maliyetlerinin artması maliyet artışından kaynaklı enflasyonu yukarı yönde tetikleyebilir. MB’nin bugün açıkladığı yılın üçüncü enflasyon raporunda yılsonu enflasyon tahminini % 8,4’ten % 13,4’e yükseltmesi de tam olarak bu kritik noktaya dikkat çekiyor” dedi.

Sermayesi güçlü geliştiricilerin dönemi başlıyor

Bu gelişmelerin gayrimenkul sektörüne olan etkilerine değinen Kunter, “Faiz oranlarının yükselen seyri, talebi daralttı. Her ne kadar markalı konut üreticilerinin 30 Haziran’a kadar sürdürdükleri kampanyalar, Haziran’da konut satışlarını bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 22,4 artırarak 2017 Eylül ayından bu yana konut satışlarında en hızlı yükseliş oranını yaşatsa da, üreticilerin elinde belli bir konut stoğu birikimi görünüyor. Endeksa verilerine göre, sektörün nabzını elinde tutan İstanbul’da satılmayı bekleyen 220 bin 771 konut mevcut. 1,5 yılda satılan 347 bin 702 konuta rağmen satılması gereken konut sayısı hâlâ yüksek. Aynı şekilde yatırım amacıyla konut talebinde bulunanlar için de hem konut fiyatlarının eskisi kadar hızlı artmaması, hem de alternatif finansal araçların getirilerinin konut toplam getirisinin üzerinde olması nedeniyle satışlarda yavaşlama eğilimi hakim. Bunlarla birlikte önümüzdeki dönem, sermaye kuvvetli geliştiricilerin varlıklarını devam ettirecekleri bir dönem” diye konuştu.

Yeni projelerde fiyatlar, yüksek inşaat ve arsa maliyetiyle düşemez

İstanbul’da özellikle konut stoğunun yoğunlaştığı, arz fazlası bulunan, amortisman süresinin uzadığı bölgelerde konut kredisi faizlerinin de artmasının etkisiyle konut fiyatları düşme eğiliminde olduğunu belirten Kunter, “Stok fazlası gelişmekte olan bölgelerde bile yaşansa, fiyatlar ‘sınırlı seviyede’ artma veya düşme grafiği izliyor. Fikirtepe, arz fazlalığı ile başı çeken ilk bölge. Yine örneğin Beyoğlu, Kartal-Maltepe, İstinye-Tarabya, Kadıköy-Göztepe gibi ilçelerin arzın talepten yüksek olduğu bölgeleri baz alınmak kaydıyla fiyat düşüşleri gözlenebiliyor” dedi.

Konuta yatırım noktasında ise özellikle mevduat getirisinin % 18 civarında olmasının yatırımcıları ister istemez tercih yapma noktasında duraklattığını ifade eden Kunter, şöyle devam etti: “Yeni projeler özelinde bakarsak, hem dolar kuru nedeniyle inşaat maliyetlerinin sürekli yükselmesi hem de arsa maliyetlerinin yüksekliği ve arsa kıtlığı nedeniyle fiyatların yeni projelerde düşeceğini öngörmüyoruz. Fiyat düşüşü, yine pazarlıkla ikinci elde ve arzın talebin çok üzerinde gerçekleştiği, proje yığını olan belli başlı bölgelerdeki projelerin birinci ve ikinci ellerinde karşımıza çıkmaya devam edecektir.” Kunter, bu noktada yeni hükümet yönetiminden sektörün öncelikli olarak talep ettiği ‘ucuz arsa temini’ konusunun hızlı bir biçimde gündeme alınması gerektiğinin altını çizdi.

Bankaların kaynak yapılarının çeşitlenmesi şart

Konuta ilişkin faizlerin düşürülmesi için bankaların kaynak yapılarının çeşitlendirilmesi gerektiğini hatırlatan Kunter, “Mevcutta banka kaynaklarının % 65’i mevduata dayalı ve bunun da % 90’ı 3 ay ve daha kısa vadeli mevduatlar. Bu haliyle mevduatın en büyük sorunu kısa vadeli olması. Dolayısıyla sistem içinde kısa vadeli fonlama ile konut gibi ortalama vadenin 8 yıl gibi uzun vadeli olduğu bir sektöre kredi kullandırılmaya çalışılıyor” diye konuştu. Bilançolardaki bu vade uyumsuzluğu sorununu aşabilmenin yolunun bankaların kaynak yapılarını farklılaştırmasından geçtiğini kaydeden Kunter, “Bu da her ülke piyasasında uygulanan sistem olan ve bizim de 2007 yılında yürürlüğe aldığımız, menkul kıymetleştirmeden geçiyor. Bu uzun vadeli bir çözüm ama özellikle konut tarafında mevcut koşullarda bu şekilde ilerlemek gerekiyor” dedi.

Kunter şöyle devam etti: “İkincil piyasa mekanizması olursa, ‘Emeklilik fonları topladıkları fonun yüzde 10-15’ini mortgage sektörüne yatırabilir’ denirse taze kaynak girişi olur ama daha önemlisi yatırımın yurt dışından gelmesi… O da Türkiye’nin genel algısının yükselmesiyle yakından ilişkili.”