Konut piyasasında Türkiye genelinde fiyatlar geriliyor

sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Şubat raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.

Rapora göre, reel satış fiyatlarındaki düşüşün 7 aydır devam ettiği gözlemleniyor. Reel fiyatlardaki yıllık düşüş oranı ülke genelinde yüzde -5,5’e, İstanbul’da yüzde -10,9’a, İzmir’de ise yüzde -7’ye kadar ulaşmıştır. Ankara’da ise düşüş görülmüş fakat yüzde 3,5 seviyesinde kalmıştır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı Aralık ayına kıyasla ülke genelinde 9,4 puan azalarak yüzde 55,7’ye gerilemiştir.

Reel konut fiyatında düşüş devam ediyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi önceki 6 ayda olduğu gibi Ocak’ta da gerilemiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi Ocak’ta Aralık ayına kıyasla 8,7 puanlık azalışla 177,7 olmuştur. Aralık ayından Ocak ayına enflasyon oranı yaklaşık yüzde 6,7 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 1,7’de kalmıştır. Ortalama satılık konut m² fiyatları İstanbul’da 36.722 TL, Ankara’da 20.000 TL ve İzmir’de 30.125 TL’dir.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel satış fiyatında düşüş üç büyükşehirde de devam ediyor

Önceki 5 ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde Ocak ayında da düşmüştür (Şekil 2). Aralık’tan Ocak ayına reel konut fiyatı İstanbul’da 8,6 puan, Ankara’da 9,2 puan, İzmir’de ise 7,5 puan azalmıştır. Ocak’ta reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 174,3, Ankara’da 198,9, İzmir’de ise 181,6 olmuştur.

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatife ulaştı

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. (Şekil 3) Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te yükselen yıllık reel fiyat, Mart ayından itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Ocak 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Aralık 2023’e kıyasla 5,7 puan azalarak yüzde -5,5 ile negatif değerlere ulaşmıştır.

Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut arzında düşüşün ardından yükseliş 

Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde, Ankara ve İzmir’de çok az da olsa artmış, İstanbul’da ise azalmıştır. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 0,5, Ankara’da yüzde 1,7, İzmir’de ise yüzde 0,7’ye yükselmiştir. İstanbul’da ise 0,3 yüzde puanlık bir düşüş kaydedilmiştir (Şekil 4).

Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık ilan sayısı (adet)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut talebinde yükseliş devam ediyor

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi Temmuz ayındaki artıştan sonra Kasım’a kadar düşmüştür. Ancak konut talebi Aralık ayında artış trendine geçerek Ocak’ta da Aralık ayına kıyasla yüzde 15,3 artmış ve 107,9 olmuştur. Konut talebi geçen yılın Ocak ayına kıyasla yüzde 54,2 daha düşüktür. (Şekil 5)

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kira yıllık artışı giderek yavaşlıyor

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık artışlar uzun süredir azalmaktadır. Ortalama reel kirada yıllık artış, Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiş, Mayıs’tan Haziran’a az bir miktar yükselse de gerileme devam etmiş, Aralık’tan Ocak ayına da 4 puanlık azalışla yüzde 9,5’e gerilemiştir (Şekil 6).

Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut arzının azalışında duraklama sinyalleri

Ekim-Aralık 2023 döneminde ülke genelinde ve üç büyük ilde düşüşe geçen kiralık konut ilan sayısında Ocak 2024’te duraklama sinyalleri gözlemlenmektedir. Aralık 2023’ten Ocak 2024’e ilan sayıları İstanbul’da yüzde 0,2 ve Ankara’da yüzde 1,8 azalırken, ülke genelinde yüzde 0,5’lik artış kaydedilmiştir. İzmir’de ise ilan sayısı yüzde 3,2 artmıştır (Şekil 7).

Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde kiralık ilan sayısı (adet)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi Ağustos ile Kasım ayı arasında düşerken Aralık’ta bir miktar yükselmiştir. Aralık’ta kiralık konut talebinde görülen bu yükseliş Ocak ayında belirgin hale gelmiştir. Kiralık konut talep endeksi Aralık’tan Ocak ayına yüzde 13,3 artmıştır. Benzer şekilde kiralık konut talebi geçen yılın Ocak ayına kıyasla yüzde 1 artmıştır.

Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kaynak: sahibinden.com, Betam