Uzun bayram tatili emlak sektöründe satışları etkiledi

Nisan ayında ara tatilin Ramazan Bayramı tatili ile birleşmesi emlak piyasasındaki dengeleri değiştirirken; 6 Şubat’ta meydana gelen deprem, 11 ilde ve 3 büyükşehir üzerinde etkisini sürdürmeye devam etti. “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Mayıs Raporuna göre Ankara’da satılık konut piyasasının daraldığı görülürken, deprem bölgesindeki bazı illerde kiralık konut talebi arttı.

Emlak piyasasının nabzını tutan sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunun yenisini yayınlandı. Rapora göre, Nisan ayında satılık konut talebi endeksi Mart’a kıyasla yüzde 13,3 düştü. Bu düşüşte 9 günü bulan ara tatil ve Ramazan Bayramı tatilinin de etkisi olduğu tahmin ediliyor. Benzer şekilde konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlenen “satılan konutların satılık ilan sayısına oranı” da ülke genelinde ve üç büyükşehirde düştüğü görülüyor. Ayrıca, konut piyasasındaki hareketliliğin bir diğer ölçütü olarak kullanılan, satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren “kapatılan ilan yaşı” ise Nisan ayında bir önceki aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul’da ve İzmir’de artarken, Ankara’da azaldı.

Depremden en çok etkilenen illerdeki verilere göre satılık konut sayısının neredeyse üçte bir, konut talebinin ise yarıdan fazla düştüğü görülüyor. Bu illerde hem arz hem de talepte yaşanan azalmanın, fiyatlarda sınırlı bir artışla sonuçlandığı öne çıkan veriler arasında yer alıyor.

Kiralık konut talep göstergesi de tatilin etkisiyle Mart ayına kıyasla yüzde 18,5 azalmıştır. Ancak kiralık konut talebi geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 8,6 yüksektir. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak, “kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı” hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde azalmıştır. Değerlendirme, kiralık konut sayısının bu illerde üçte birinden fazla düştüğünü göstermektedir. Bu illerdeki arz ve talep durumuna bağlı olarak kira fiyatlarında da önemli farklılıklar ortaya çıkmıştır.

Deprem bölgesinde arz azaldı talep arttı

Deprem felaketi bölge illerdeki kiralık konut arzının önemli ölçüde düşmesine sebep oldu. Kiralık konut arzlarındaki düşüş oranları yüzde 26,2 ve yüzde 89,8 arasında gözlemlenmektedir. (Tablo1) Osmaniye bu iller arasında konut arzının yüzde 26,2 oranla en az düştüğü il olmuştur. Hatay’daki kiralık ilan sayısı da yüzde 57,7 ile yarıdan fazla düşmüştür. Kiralık konut arzındaki düşüşler, , Malatya’da yüzde 79,8, Kahramanmaraş’ta yüzde 81,7 ve Adıyaman’da yüzde 89,8 ile ne yazık ki olağanüstü düzeylere ulaşmıştır.

Bu illerdeki konut arzındaki düşüşe karşılık konut talebinde çok farklı seyirler görülmektedir. Adıyaman’da kiralık konut talebi deprem öncesindeki seviyesine kıyasla düşük olsa da normalleşme eğilimine başladığı gözlemlenmektedir. Buna karşılık Kahramanmaraş, Osmaniye, Hatay, Gaziantep ve Malatya Ocak ayına kıyasla kiralık konut talebinin arttığı iller olarak öne çıkmaktadır.

Tablo 1: Depremden etkilenen illerdeki arz, fiyat ve talep endeksi değerleri ve aylık değişimleri

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Büyükşehirlerde kira artış hızları farklılaşmaya başladı

Değişen arz talep dengesi doğal olarak kira fiyatlarına da yansıyor. Kira artış oranları incelendiğinde, Nisan ayında yıllık ortalama kira artışı ülke genelinde yüzde 117 olurken, büyükşehirlerdeki cari kira artış hızlarının farklılık göstermesi göze çarpıyor. (Tablo 2). Nisan verilerine göre büyükşehirlerdeki yıllık kira fiyat artış oranının, yıllık TÜFE enflasyon oranından yüzde 43,7 daha yüksek olduğu incelenmiştir.  En yüksek fiyat artışı görülen il yüzde 300 ile Trabzon iken, en az artış yaşanan il yüzde 37,2 ile Muğla görülüyor.

Yüksek kira artış oranında Trabzon’u takip eden iller ise yüzde 258,8 ile Malatya, yüzde 196,2 ile Ordu, yüzde 192,2 ile Ankara ve yüzde 187,2 ile Denizli oldu. Diğer yandan kiralar yıllık ortalama olarak   Adana’da yüzde 125,8, İstanbul’da yüzde 117,4 artış gösterdi.

Tablo 2: Yıllık kira artışlarının en yüksek ve en düşük olduğu iller – 2023 Nisan

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Satış fiyatlarındaki artış tatil etkisiyle yavaşladı

Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı Türkiye genelinde düşüş seyrine geçti. (Şekil 1). Mart ayında yüzde 122 olan yıllık ortalama fiyat artışının Nisan’da yüzde 104,6’ya gerilediği gözlemlendi. Nisan’da Mart’a kıyasla depremin etkilerinin ortadan kalkmadığı, ancak baz etkisinin yanında okulların bahar tatiline denk gelen Ramazan Bayramının da etkisi olduğu dikkat çekmektedir. Nitekim, bir hafta süren bu tatiller konut piyasasındaki canlılığın azalmasına sebep olmuştur. Dolayısıyla, satılık konut fiyat artış oranı da belirgin oranda düşmüştür. Geçen yılın aynı ayında 9.723 TL olan Türkiye geneli ortalama satılık konut ilan m² fiyatı 19.888 TL’ye yükselmiştir.

Şekil 1: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Satılan konut sayısının satılık ilan sayısına oranı en çok Ankara’da düşüşe geçti

Satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı üç büyük ilde de gerilemeye başladı. (Şekil 2). Bu oran Mart ayına kıyasla İstanbul’da 0,9 puan, Ankara’da 1,7 puan, İzmir’de ise 0,5 puan azaldı. Nisan ayının verilerine göre satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 3,8, Ankara’da yüzde 5,9, İzmir’de ise yüzde 4 oldu. Her ne kadar canlılık oranı Ankara’da 1,7 puanla İstanbul ve İzmir’e kıyasla daha fazla düşmüş olsa da, satılan konutların toplam ilanlara oranı 5,9 puanla Ankara’da üç büyükşehir arasındaki en yüksek seviyede gerçekleşti.

Şekil 2: Üç büyük ilde satılan konut sayısının satılık konut ilan sayısına oranı (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Yıllık reel satış fiyatı artış oranı Ankara’da artarken İstanbul’da ve İzmir’de düştü

Reel satış fiyatı yıllık artış oranı Ankara’da Nisan ayında da artarken İstanbul’da ve İzmir’de azaldı. Reel satış fiyatı yıllık artış oranı Mart’tan Nisan’a Ankara’da 0,2 puan yükseldi, İstanbul’da 5,9 puan, İzmir’de ise 2,9 puan düştü. Ara tatil ve Ramazan bayramının etkisiyle Ankara’nın diğer iki büyükşehirden ayrışmakta olduğu göze çarpmaktadır. Satılık konut reel fiyatlarındaki yıllık artış oranı İstanbul’da yüzde 35,4, Ankara’da yüzde 58,6 ve İzmir’de yüzde 46,5 olmuştur.