İstanbul’da aidat kabusu devam ediyor

Koronavirüs salgını sonrasında spor salonu, sauna, oyun alanları, kafeler ve restoranlar kamu kararıyla dönem dönem geçici olarak hizmete kapatılırken, sitelerde yaşayanlar bu alanların kullanımı ve giderleri karşılığında belirli tutarlarda aidat ödemeye devam etti.  EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı’ya göre,  ev almadan önce apartman aidatlarının araştırılması gerekiyor. İstanbul’da en fazla toplam aidat Beşiktaş, Şişli, Bakırköy, Sarıyer’de ödenirken, en düşük aidat ise Fatih, Silivri, Çatalca, Arnavutköy’de ödeniyor.  Markalı projelerde 100 metrekarelik daire başına ödenen ortalama aylık aidat tutarı, Beşiktaş’ta bazı projelerde 4.500 TL’ye kadar çıkıyor.

Özellikle markalı konut projelerinde aidat ücretlerinin tekil apartmanlara göre çok daha fazla olabildiğinin ve bu nedenle satılık veya kiralık daireler araştırırken aidat bedelinin de mutlaka öğrenilmesini gerektiğini vurgulayan EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Aidat fiyatlarında konut yoğunluğu, içinde sosyal tesisleri, gölet gibi su alanları bulunan kompleks projelerin yoğun olduğu ve genellikle üst gelir grubunun bulunduğu ilçeler başı çekiyor.  En düşük ortalama birim fiyata sahip ilçede dahi projenin özellikleri ve konut sayısı miktarının az olması gibi faktörler aidat rakamını yükseltiyor. Bu faktörler proje özelinde ilçe ortalamasının çok üzerinde aidat rakamlarına rastlanmasına neden oluyor.” dedi.

3+1 ve 4+1 dairelerin daha avantajlı

Büyüklüğü nedeni ile stüdyo ve 1+1 daire tiplerinde metrekare başına düşen aidat fiyatları yüksek iken, 3+1 ve 4+1 dairelerin daha avantajlı bir durum oluşturduğunu da sözlerine ekleyen Yazıcı, ”Çünkü aidat toplamı özünde metrekareye göre ödenen harcamalar ve daire sayısına eşit bölünerek ödenen harcamalar olarak ikiye ayrılıyor. Örneğin apartman görevlisi maaşı, ikramiyeleri, tazminat fonu gibi ödemeler dairelere eşit bölünürken, tamir-bakım, temizlik giderleri, ilaçlama gibi giderler toplam metrekarenin daire metrekaresine oranlanması ile aidata yansıtılıyor.  Daire sayısına bağlı harcamalar metrekarenizin ne olduğuna bakılmaksızın daire sayısına eşit olarak bölünüyor ve aidatta yansıtılıyor. Bu da daire sayısı az olan projelerde daire küçük olsa da aidat tutarı içindeki sabit ödenmesi gereken miktarın yüksek olmasına neden oluyor. Eşit yansıtılan giderler üzerine değişken yani metrekareye bağlı aidat da eklenince aidatlar iyice artıyor.

Üst gelir grubuna hitap eden projelerde aidatlar dolar üzerinden belirleniyor

Aidat oranlarındaki artışlar çok konutlu sitelerde eşit bölünen maliyeti oluşturan personel giderleri göz önünde tutularak en az asgari maaşa yapılan zam kadar olduğunu, az konutlu yapılarda ise artışın bundan da fazla oluşması gerektiğini görüyoruz.  Özellikle üst gelir grubuna hitap eden markalı konut projelerinde aidatlar dolar üzerinden belirleniyor ve artışlar da dövizdeki artışa paralel yapılıyor. Artış oranları ise %10’un altında olmuyor.

Avrupa yakasında ortalama artış oranı %25

Markalı konut özelinde aidat artışlarında 2019 yılına kıyasla 2020 yılında %27’lere varan artış yaşanırken tekil binalarda %10- 15 oranında artışlar oldu. 2020 Yılı Aralık ayından Temmuz ayına kadar geçen sürede ise genel olarak ortalama %20 oranında artış oldu. İlçe bazında en fazla markalı konut bulunan, Esenyurt, Beylikdüzü, Pendik, Kartal, Başakşehir, Ümraniye ilçelerinde 2020 yılında 2019 yılına kıyasla %15-17 artış görülmektedir. Küçükçekmece, Büyükçekmece, Kâğıthane ilçelerinde %15-17 oranında benzer oranda artışlar görülürken, Bakırköy Zeytinburnu sahil hattı, Şişli Fulya, Sarıyer, Kadıköy Sahil hattı, Beşiktaş, Kâğıthane Seyrantepe, Büyükdere aksı üzerinde yer alan markalı konutlarda %16-27 arasında aidat oranlarında artışlar oldu.  2021 6 Aylık diliminde ise Avrupa yakasında ortalama artış oranının %25 olduğu görülmüştür.

Esenyurt ve Bağcılar en fazla aidat toplayan ilçeler arasında

İstanbul’da İlçe Bazında en fazla toplam aidat durumu; Beşiktaş, Şişli, Bakırköy, Sarıyer, Ataşehir, Kağıthane, Zeytinburnu, Kadıköy, Küçükçekmece, Eyüpsultan, Bahçelievler, Beykoz ilçelerinde toplanıyor. En düşük aidat ise Fatih, Silivri, Çatalca, Arnavutköy ilçelerinde toplanıyor. Birim aidat rakamı sıralamasında ilk 10 da bile yer alamayan Esenyurt ve Bağcılar en fazla aidat toplayan ilçeler arasında yer alıyor çünkü nüfusun ve konut stokunun bu bölgelerde fazla.

Ortalama metrekare aidat fiyatlarını sitelerin verdiği hizmetler belirliyor

Aidat birim fiyatları özelinde ise; Beşiktaş, Şişli, Bakırköy, Sarıyer, Ataşehir, Kağıthane, Zeytinburnu, Kadıköy, ilçeleri en fazla birim metrekare aidat fiyatlarının olduğu ilçeler. Özellikle üst ve üst orta gelir grubunun yerleştiği ve sosyal tesislerin ve süs havuzları/göletler, açık/kapalı yüzme havuzu, güvenlik vb. alanlarının bulunduğu konut projelerinin yoğun olduğu ilçelerde aidat metrekare birim fiyatı yüksek oluyor. Ortalama metrekare aidat fiyatlarını sitelerin ve binanın verdiği hizmetleri belirliyor.

İstanbul’da markalı konut projelerinde aylık aidat 4.500 liraya kadar çıkıyor

Markalı konut projelerinde ise projenin sağladığı olanaklar, dikey ya da yatay mimaride inşa edilmiş olması, bulunduğu ilçe, daire büyüklüğü, yapının yeni ya da eski bir projede olması vb. etkenler ile değişkenlik göstermek ile birlikte aidat bedelleri 100 m2 apartman dairesi/rezidanslarda, Beşiktaş Zorlu projesinde 4.500 TL, Beşiktaş Etiler bölgesinde 2.500 TL, Şişli Büyükdere Caddesi plaza bölgesinde 2.000 TL-2.500 TL, Sarıyer Maslakta 1.800 TL, Kadıköy Bağdat Caddesi bölgesi nitelikli sitelerde 1.500 TL, Şişli Bomonti bölgesinde 1.200 TL, Zeytinburnu Bakırköy sahil hattı 1.200 TL, Göktürk’te 1.100 TL, Kadıköy Fikirtepe Mahallesi rezidans projelerinde ortalama 1.000 TL, Kağıthane Seyrantepe de 1.000 TL, Acıbadem’de 1.000 TL, Kemerburgaz’da 1.000 TL’ye kadar çıkıyor.

Aylık aidat tutarında en yüksek rakam 1.350 lira ile Beşiktaş’ta

100 metrekarelik daire başına ödenen ortalama aylık aidat tutarında en yüksek rakam 1.350 lira ile yine Beşiktaş’ta görülürken, onu 1.255 lira ile Şişli, 650 lira ile Bakırköy, 631 lira ile Sarıyer, 600 lira ile Ataşehir ve Kağıthane, takip ediyor. Söz konusu rakamın en düşük olduğu ilçeler ise 100 lira ile Fatih, 200 lira ile Silivri, 275 lira ile Çatalca, 300 lira ile Arnavutköy olarak sıralanıyor.

En Çok artış görülen ilçeler Fatih, Beylikdüzü, Silivri, Güngören

2020 Aralık Ayında gerçekleşen çalışma sonrası 2021 Yılı başında uygulanan zam oranlarına göre yapılan değişiklikler dikkate alındığında oran bazında en çok artış görülen ilçeler sırasıyla Fatih, Beylikdüzü, Silivri, Güngören, Büyükçekmece, Esenler, Beşiktaş oldukları tespit edilmiştir.

Önümüzdeki yıl gerçekleşecek zam oranlarının da markalı projelerde %10’un altında olmayacağı, düşük rakamlı olarak gözüken bölgelerde ise bu oranın maliyetlerden dolayı %20 oranlarına kadar ulaşılacağı düşünülmektedir. Özellikle sosyal tesislerin bulunduğu markalı konut projelerinde personelle ödenen asgari maaş oranına yapılacak zam oranında belirleyici olacak.