Toğrul Gönden: Yurt yatırımlarına olan ilgi neden artıyor?

Türkiye’de ve dünyada artan öğrenci sayısı gayrimenkul sektörü için yeni fırsatların kapısını aralıyor. Bu fırsatların başında ise yurt yatırımları geliyor.

Cushman & Wakefield Türkiye Yönetici Ortağı Toğrul Gönden gayrimenkul sektörüyle ilgili değerlendirmede bulundu. İşte Gönden’in o yazısı….

Dünya genelinde giderek artan öğrenci sayısı gayrimenkul sektöründe önemli bir yön değişikliğini de beraberinde getirdi. Gayrimenkul sektörü içerisindeki diğer alanlara göre değerlendirildiğinde ekonomik dalgalanmalardan daha az etkilenen yurt yatırımlarının sayısı ve hacmi artmaya devam ediyor. Avrupa’ya baktığımızda ise gayrimenkul yatırımcılarının 2010’dan sonra öğrenci yurtlarını ayrı bir yatırım pazarı olarak görmeye başladığını söyleyebiliriz.

Yıllardır daha niş ve butik bir yatırım aracı olarak konumlanan bu pazar, 2016’dan bu yana ofis, lojistik ve AVM gibi gayrimenkul yatırımcıları tarafından da en çok tercih edilen gayrimenkul aracı olarak değerlendiriliyor. ULI ve PWC tarafından ortak yayımlanan “ Gayrimenkulde Gelişen Trendler ” raporunda ankete katılan yatırımcıların %61’i ofis ve AVM’den sonra en çok yurt yatırımlarını hedef alacaklarını ifade ediyorlar.

Gayrimenkul sektöründe yurt yatırımlarının bu kadar popüler hale gelmesinin nedenleri arasında öncelikle artan öğrenci sayısına rağmen nitelikli yurt arzının düşük seyretmesini gösterebiliriz. Ek olarak yurt gelirlerinin diğer sektörlere kıyasla ekonomik dalgalanmalardan daha az etkilendiğini ve bu yönüyle yurt yatırımlarının düşük riskli olduğunun altını çizmeliyim. Geçmiş yıllarda böyle bir yatırım pazarı sadece İngiltere’de görülürken artık Almanya, Portekiz, İspanya ve İskandinav ülkelerinde de yoğun talep gördüğünü söylemek mümkün. Bununla birlikte ofis, lojistik ve AVM gayrimenkullerinin hızlı bir şekilde pahalanmaları da gözlerin yurtlara çevrilmesinde etkili oldu.

Aynı raporda yatırımcıların %79’u öğrenci yurt yatırımların karlılığını “çok iyi” veya “iyi” olarak değerlendirirken, lojistik yatırımlarını bu şeklide değerlendirenler %60, ofis ve AVM yatırımlarını olumlu değerlendirenler ise %57 seviyelerinde kaldı. Bu doğrultuda öğrenci yurtlarının 2017’de açık ara en çok potansiyel vadeden pazar olarak değerlendirildiğini söyleyebiliriz.

Türkiye öğrenci sayısında Avrupa lideri

Avrupa pazarında olduğu gibi Türkiye’de de yurt yatırımlarının ciddi bir büyüme potansiyeli taşıdığını düşünüyorum. 2009 ile 2016 yılları arasında üniversite sayısı 133’den 181’e, öğrenci sayısı ise aynı dönemde 1,5 milyondan 3 milyona ulaşarak 2’ye katlandı! Bu anlamda Türkiye öğrenci sayısı açısından Avrupa’da lider konumda bulunurken 2,7 milyon ile Almanya ikinci, 2,4 milyon ile Fransa üçüncü sırada yer alıyor. Öğrenci sayısı yıllık %6 artış gösteren Türkiye ortalamasında İstanbul, 515 bini aşan öğrenci sayısıyla 380 bin öğrenci barındıran Londra’nın ise çok üzerinde yer alıyor.

Türkiye’nin öğrenci yurtlarını incelediğimizde; Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu tarafından işletilen yurtlar, Devlet veya Özel Üniversiteler tarafından işletilen yurtlar ve Üniversitelerden bağımsız işletilen özel yurtlar olduğunu görüyoruz.

2 bin 160 özel yurtta 112 bin yatak kapasitesi var

Türkiye’de yurt kapasitesinin yüzde 17’sini özel yurtlar oluştururken, ülke genelinde 2 bin 160 özel yurt ve 112 bin kişilik yatak kapasitesi bulunuyor. Yüzde 17’lik dilimin dışında kalan yurt kapasitesini Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu tarafından işletilen yurtlar ile devlet veya özel üniversiteler tarafından işletilen yurtlar oluşturuyor. Öte yandan Türkiye’de 1,5 milyon öğrencinin yurt talebi olduğunu ve bu talebe karşılık sadece 650 bin yatak kapasitesi bulunduğunu da belirtmeliyim.

Kanada Emeklilik Fonu’ndan özel yurt pazarına 1,1 milyar poundluk yatırım

Türkiye’de kurumsal gayrimenkul yatırımcılarına uygun ve nitelikli özel öğrenci yurt sayısı hala oldukça düşük. Birleşik Krallık’ta en büyük yurt geliştirici şirket olan UNITE yaklaşık 42 bin yatak kapasitesine sahip ve bu rakam Türkiye’de bulunan toplam özel yurt yatak kapasitesinin yüzde 38’ine denk geliyor. 2015 yılında Kanada Emeklilik Fonu’nun (CPPIB) yaklaşık 17 bin yatak kapasiteli Liberty Living yurt portföyünü 1,1 milyar Pound’a satın aldığını düşünürsek Birleşik Krallık’taki yurt yatırım pazarının gücünü daha iyi anlamlandırabiliriz.

“Yurt pazarında Türkiye’de çok az satın alma gerçekleşti”

Türkiye’de ise özel yurtlar için yatırım pazarında çok az sayıda satın almalar olduğunu gözlemliyoruz. The Abraaj Group BLG Capital tarafından hayata geçirilen Republika Ortaköy ve Büyükçekmece projelerine %50 ortak oldu. Bir diğer yatırım işlemi ise Astra Yapı tarafından geliştirilen öğrenci yurtlarına Milestone Capital Partners, Batı İşletme ve IFC’nin ortak olmalarıyla gerçekleşti. 2014 yılında ise Akfen Grubu Ankara Hacettepe Teknokent grubuna yatırım yaparak öğrenci yurt projeleri geliştirmeyi hedefledi.

Bu bilgiler ışığında Türkiye’de özel öğrenci yurtları için kurumsal yatırım pazarı henüz oldukça kısıtlı olmasına rağmen aynı zamanda arz talep dengesi göz önünde bulundurulduğunda oldukça yüksek potansiyel vadeden bir pazar olduğunu ve yatırımcılarını beklediğini söyleyebilirim.