Konut satışlarında yaşanan daralmada ipotekli konut satışlarındaki düşüş etkili oldu

Türkiye’nin Gayrimenkul Platformu GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdelediği, ‘GYODER Gösterge’ Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2019-2. Çeyrek Raporu’nu yayınladı.

Garanti BBVA Mortgage sponsorluğunda yayınlanan ‘GYODER Gösterge’de; 2019 yılı ikinci çeyrek sonu itibarıyla, yabancıya yapılan konut satışlarının 2018 yılının aynı dönemine göre %68,86 arttığı vurgulandı. 2019 yılı ikinci çeyrek konut satışlarının, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %27’lik bir düşüş göstererek 249 bin 363 adet seviyesinde gerçekleştiği ifade edilen raporda; taleplerde yaşanan daralmada aynı dönemde %60,2’lik bir düşüş gösteren ipotekli satışların etkili olduğu belirtildi.

GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği), dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘AVM’, ‘Ofis’, ‘Lojistik’, ‘Turizm’ ve ‘GYO’ gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili verileri 2019 yılı ilk çeyrek dönemi itibarıyla Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. Rapora GYO’ların BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy değerleri, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, aktif karlılıkları gibi birçok veri eklendi. Garanti BBVA Mortgage sponsorluğunda hazırlanarak kamuoyu ile paylaşılan GYODER Gösterge, aynı zamanda GYODER’in web sitesinde yayınlanıyor.

Kredi faizlerindeki düşüş gayrimenkul satışlarını artıracak

Sektörün geleceğine dair değerlendirmelerin de yer aldığı ‘GYODER Gösterge’ 2019-2. Çeyrek Raporu’nda, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Para Politikası Kurulu (PPK)’nun 25 Temmuz’daki toplantısında politika faizini 425 baz puan düşürerek yüzde 24’ten yüzde 19,75’e indirmesi sonucunda borçlanma maliyetinin düşmesinin, sektörde talebi ve büyümeyi canlandıracağı beklentisini ortaya çıkarttığı vurgulandı. Böylece kredi faizlerindeki düşüşün gayrimenkul satışlarını artıracağı ifade edildi. Raporda, yılın ilk yarısında gayrimenkul sektörü ile ilgili gelişmeler şu bilgi ve değerlendirmelerle aktarıldı: 2019 yılı ikinci çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %27’lik bir düşüş göstererek 249 bin 363 adet seviyesinde kapandı. 2019 yılı ilk 6 aylık döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %22’lik bir düşüşle 505 bin 796 adet oldu.

Konut satışlarındaki daralmada ipotekli satışlar etkili oldu

2019 yılı ikinci çeyreğin sonunda, önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %38,6 oranında, ikinci el satışlarda ise %17 oranında gerileme yaşandı. İpotekli konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre adet bazında yaklaşık %60,2’lik bir düşüş gerçekleşirken, taleplerde yaşanan daralmada ipotekli satışların etkili olduğu görüldü. İpotekli satışların dışında diğer satışlarda ise ikinci çeyrekte %10,9 oranında aşağı yönlü hareket izlendi. Taleplerde yaşanan daralmaların konut fiyatlarındaki etkisi de görülmeye devam etti. Konut fiyat endeks artışında yılın ilk çeyreğinde de görülen ivme kaybı 2019 yılı ikinci çeyreğinde de görüldü. Mart ayı itibarıyla %3,45 olan Merkez Bankası konut fiyat endeksi yıllık artışı Mayıs ayında %1,57’ye kadar geriledi.

Yabancıya konut satışı %68,9 arttı

Yabancılara yapılan konut satışları 2019 yılı ikinci çeyrek sonu itibarıyla geçen yılın aynı dönemine göre %68,9’luk artış ile 19 bin 952 adet seviyesine yükseldi. 2019 yılı ikinci çeyrek bazında ise geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %58,5’lik büyüme oldu. Toplam satışlar içindeki pay ise ikinci çeyrekte %4,1 seviyesinde gerçekleşti. İkinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %44,3 pay ile İstanbul, ikinci sırada %21,2 pay ile Antalya yer aldı. Aynı dönemde konut satışlarında Türkiye’yi tercih eden ilk üç ülke ise sırasıyla Irak, İran, Rusya Federasyonu oldu.

Tüm gayrimenkul cinsinden yabancılara yapılan satışlara bakıldığında; 2019 yılı 2. çeyreği sonu itibariyla, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu. Yabancıların 2018 yılı ve 2019 yılı tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımlar incelendiğinde, 2019 yılı 2. çeyreği sonu itibariyle 2018 yılı aynı dönemine göre toplam hisseye isabet eden yüz ölçümü bazında %119,2 artış, işlem sayısında ise %75,3 oranında bir artış görüldü. Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelendiğinde; 2019 yılı 2. çeyreği sonu itibariyla 2018 yılı aynı döneminden farklı olarak Mısır, Katar, Güney Kore ve İran, Türkiye’yi tercih eden ilk 10 ülke arasında yer aldı.

Yapı ruhsatlarında yüz ölçümü bazında %37,7 düşüş

Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları 2019 yılının ilk üç ayında bir önceki yıla göre bina sayısı bazında %42,5, yüz ölçümü bazında %37,7, daire sayısı bazında %45,9, değeri bazında %19,8 azaldı. Yapı kullanma izin belgeleri ise 2019 yılının ilk üç ayında bir önceki yıla göre bina sayısı bazında %10, yüzölçümü bazında %29,4, daire sayısı bazında %21,1, değeri bazında %66,7 arttı.

Konut kredisi hacmi 180,3 milyar TL seviyesinde gerçekleşti

2019 yılı Mart ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki artış trendi Haziran ayı sonuna kadar devam etti. 2019 yılı Mart ayı sonunda %1,32 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı 2019 Haziran ayı sonunda %1,69 seviyesine yükseldi. Mart ayı sonunda %17,10 olan yıllık faiz oranı ise Haziran ayı sonunda 5 puan artarak %22,23 seviyesine çıktı. 2019 yılı Haziran ayı sonunda konut kredisi hacmi 180.3 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2018 Haziran ayında %47,1 seviyesindeyken 2019 yılı Haziran ayında %51’e yükseldi. Yerli özel ve yabancı mevduat bankalarının payı ise Haziran 2019’da bir önceki yılın aynı dönemine göre düşüş gösterdi.

İstanbul’da ofis kiralama işlemlerinde önemli ölçüde azalma yaşandı

2019 yılı ikinci çeyrekte, İstanbul ofis pazarında genel arz 6,35 milyon metrekare olarak aynı seviyede kaldı. 2019’un ilk yarısında gerçekleşen toplam kiralama işlemleri, yaklaşık 133 bin 700 metrekare olurken, ikinci çeyrekte bu sayı yaklaşık 48 bin 370 metrekare olarak gerçekleşti. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri bir önceki çeyreğe göre %43,31, geçen yılın aynı dönemine göre %21,56 oranında olmak üzere önemli ölçüde azalma kaydetti. Metrekare bazında anlaşmaların %63.31’i Anadolu yakasında, %32,30’u MİA’da gerçekleşti. MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşen anlaşmalar bir önceki çeyreğe kıyasla oldukça düşüş gösterdi.İkinci çeyrekte ofis boşluk oranı ise %24,93 olarak gerçekleşti. Aynı dönemde büyük çaplı bir yatırım işlemi gerçekleşmezken,artan acil satılık gayrimenkuller ile birlikte ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerinin ivme kazanmasının beklendiği vurgulandı.

GYO’lar 8 yılda 5 milyar TL’ye ulaşan bir temettü dağıttı

Merkezi Kayıt Kuruluşu’ndan (MKK) alınan temettü ve yatırımcı profilleri ile zenginleştirilen GYODER Gösterge’de 2011-2019 yılları arasında gayrimenkul yatırım ortaklıklarının 5 milyar TL’ye ulaşan bir temettü ödemesi yaptığı belirtildi. 2018 yılında 1,1 milyar TL, 2019’un Temmuz sonu itibarıyla ise 478 milyon TL temettü dağıtan GYO’ların özellikle iskontolu işlem görmesinin önüne geçebilmesi için kar dağıtım politikalarını sürekli hale getirmesi ve bunu gerek yerli gerekse yabancı yatırımcılarla paylaşmasının önem arz ettiği vurgulandı.

2019 yılı ilk yarısında bireysel yatırımcı oranı %43 iken (bunun %42’si yerli bireysel) %57’si kurumsal yatırımcıdan oluştu. Kurumsal yatırımcı dağılımına bakıldığında yabancı fonların oranı %6, yerli fonların oranı %1,3 oldu. Sektöre yatırım yapan yabancı yatırımcı oranı %14’de kalırken, yabancı kurumsal yatırımcıların başta ABD, İngiltere ve Hollanda olmak üzere ağırlıklı olarak batılı ülkelerden oluşması önemli bir veri olarak değerlendirildi. Sektörün gelişme kaydetmesi için yabancı ve kurumsal yatırımcı oranının artmasının bu çerçevede önemli bir parametre olarak dikkate alınması gerektiği vurgulandı. Bununla birlikte gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul sertifikası, kira sertifikası ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının birbirini destekleyen bir ekosistem içerisinde yer almasının, sektörün geleceği açısından önem arz ettiği kaydedildi.

AVM ciro endeksi enflasyonun üzerinde seyretti

2019 ikinci çeyrek sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 453’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 444 bin metrekareye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %39’unu oluşturuyor. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 164 metrekare oldu. AVM Perakende Ciro Endeksi 2019 Haziran döneminde bir önceki yılın Haziran ayına göre ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde yüzde 19,2 artış kaydederek 347 puana ulaştı. Endeks böylece Haziran ayı için yüzde 15,7 olarak açıklanan enflasyon oranının üzerinde seyretmiş oldu. İkinci çeyrek bazında geçtiğimiz yılın ikinci çeyreği ile karşılaştırıldığında yüzde 19,1 artış görüldü. Ziyaret sayısı endeksi ise 2019 Haziran döneminde geçen yılın Haziran ayına göre yüzde 5,5 oranında, ikinci çeyrek bazında ise yüzde 3,6 oranında düşüş gösterdi.

2019 yılının ilk yarısında Türkiye’ye gelen turist sayısı 16,96 milyon oldu

2019 yılı ikinci çeyrek sonu itibarıyla Türkiye’ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık 16,96 milyon olurken, yabancı ziyaretçinin yapmış olduğu kişi başı ortalama harcama 630 dolar olarak belirtildi. Yabancı turistin %37,5’i İstanbul’a, %29,6’i Antalya’ya, %6,1’i Muğla’ya geldi. Bu üç ili %2,3 ve %1,4’lık paylar ile İzmir ve Ankara izledi. Gelen turist sayılarında 2018 yılının ilk 6 ayına göre yaklaşık %13’lük bir artış yaşandı. Bu, 2016 yılında düşüşe geçen turizm sektörünün 2017 yılında başladığı toparlanma ivmesine hız kesmeden devam ettiği şeklinde yorumlandı. İşletme ve yatırım belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 466 bin oda kapasitesi ile 3 bin 964 işletme belgeli, 96 bin oda kapasitesi ile 895 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görüldü. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 788 tesis ve 210 bin oda kapasitesi ile Antalya aldı. Antalya’yı 591 tesis ve 59 bin oda kapasitesi ile İstanbul izledi. Muğla ise 399 işletme belgeli tesise sahip olup, 51 bin oda arzı ile üçüncü sırada yer aldı. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda ise yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 895 tesis içinde en büyük payı 132 tesis ve 13 bin oda kapasitesi ile İstanbul alıyor. İstanbul’u 100 tesis ve 10 bin oda kapasitesi ile Muğla, 91 tesis ve 19 bin oda kapasitesi ile Antalya takip ediyor.

Sanayi ve lojistik tesislerinde kiralama hacmi %87,5 düştü

Mevcut veriler itibarıyla, birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,23 milyon metrekare toplam depo stokunda 6,46 milyon metrekare ticari kullanım amaçlı lojistik arzıyer alıyor. 2019 yarıyılı itibarıyla yaklaşık %12 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki projelerin hacmi yaklaşık 712 bin metrekare olarak kayıt altına alındı. Söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı lojistik arzı olarak görülüyor. Kiralama işlem hacmi 2019 yılı ikinci çeyreğinde geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 87,5 azalarak 4 bin 250 metrekare oldu. Lojistik piyasasındaki birincil kira USD bazında metrekare başına aylık 5,50 olarak görünürken TL bazında 27,50 metrekare/ay seviyesinde sabit kaldı. Mahalli İdare Seçimleri’nin geride kalmasıyla ortadan kalkan siyasi belirsizliğin, yılın ikinci yarısında lojistik piyasasına bir hareketlenme getirmesinin beklendiği vurgulandı.