Yabancıya satış için, turizm yolu ile yabancılarla gönül bağı kurulmalı

GİSP (Gayrimenkul İçin Strateji Platformu) tarafından düzenlenen ‘Gayrimenkul Sektöründe Turizm Yatırımları’ konulu Yuvarlak Masa toplantısında, Turizm sektörünün Gayrimenkul sektöründeki yeri, şu anki durumu ve gelecekte daha iyi seviyelere gelmesi için yapılması gerekenler tüm yönleri ile masaya yatırıldı.

Dr. Z. Ulvi SÜVARİOĞLU (DATİ YATIRIM HOLDİNG), Begüm KAYA (MARRIOTT INTERNATIONAL)  Orçun MAKAL‘ın (ERNST&YOUNG) sunumlarıyla ve GİSP Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Ferzan ÇELİKKANAT’ın (ER YATIRIM)  yönetiminde gerçekleştirilen toplantıda, ülkemizin en önemli istihdam kaynaklarından biri olan ve ülkemize döviz kazandıran Turizm sektörünün Gayrimenkul sektörü içindeki konumu, günümüz itibari ile içinde bulunduğu durum, sorunlar ve gelecekte sektörün daha iyi bir hale gelmesi için yapılması gerekenler her yönü ile tartışıldı.

Dr. Z. Ulvi SÜVARİOĞLU, ‘Ülkemiz Turizm sektörünü incelerken, dünyadaki gelişmeleri de göz ardı etmemeliyiz, bugün dünyada yepyeni bir siyasi yapı mevcut, teknolojinin hayatımıza her alanda nüfus etmesi ile bugün AIRBNB gibi bir uygulama, hiç gayrimenkule sahip olmadığı halde Turizm sektöründeki en büyük yatak kapasitesine sahip. Ülkemizin Turizm sektöründeki durumunu incelediğimizde, sektördeki fiyatlandırmaların her geçen yıl kan kaybettiğini görmekteyiz, ülkemize gelen turist sayısı artsa da, fiyatlar ve elde edilen gelir her geçen yıl düşmekte. Ülkemizin içinden geçtiği ekonomik darboğaz sebebi ile yerli yatırımcıların Turizm sektörüne yaptıkları yatırımlar oldukça azalmış durumda, yabancı sermayeli yatırımcılar ise ülkemiz gibi gelişmekte olan ülkelere orta ve uzun vadeli planlar ile gelmiyorlar. Her şeye rağmen, bugün gayrimenkul ve turizm sektörümüzde fiyatlar hak ettiğinin altında ve çok satılabilir, bu durum yabancı yatırımcı için alım fırsatı sunuyor.’ dedi.

Konu ile ilgili söz alan Begüm KAYA ise ‘Turizm ülkemiz için olduğu kadar, global ekonomi için de çok önemli bir sektör. Dünya Turizm Organizasyonu 2017 verilerine göre turizmin gayri sahfi yurt içi hasıla içindeki payı globalde %10 seviyesinde. Türkiye en çok turist çeken ülkeler sıralamasında 8. Mastercard 2018 Global Destinasyon Şehirler Endeksi’nde İstanbul 7., Antalya ise 9. sırada yer alıyor. Turist başı gelir anlamında da benzer seviyelere gelineceğini ümit ediyoruz. 2017 dünya ortalaması kişi başı 1.000 USD seviyesindeyken, Türkiye için bu rakam 600 USD seviyesinde. 2018’de Türkiye turizm piyasasındaki toparlanmanın devam ettiğini gözlemledik. Ocak-Kasım 2018 dönemi için, Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayılarında geçtiğimiz senenin aynı dönemine göre %20’nin üzerinde artış oldu. İstanbul içinse bu artış %25’e yakın. Bildiğiniz gibi turizm sektör olarak sadece iç pazara bağımlı olan bir sektör değil. Ocak-Kasım 2018 döneminde Türkiye’deki turizm tesislerinde konaklayanların %65’ini yabancı turist oluşturmuş, ki bu önceki yıllarla benzer bir trend sergiliyor. Türkiye’deki otel yatırımlarının ülkedeki gayrimenkul yatırımları içindeki payını incelediğimizde, 2017’de verilen toplam inşaat ruhsatı alanı içinde otellerin payının %2’ler seviyesinde olduğunu görmekteyiz, ancak son yıllardaki değişimi gözlemlediğimizde diğer gayrimenkul yatırım fonksiyonlarına göre otel yatırımlarındaki artış daha yüksek. Otel yatırımlarını diğer gayrimenkul yatırımlarından ayıran etmenlerden biri de yatırımda duygusal bir unsurun söz konusu olması, zira bireysel otel yatırımcıları tarafından yapılan otel yatırımları uzun vadeli, yani en az 20 yıllık yatırımlar, bu da bazen beraberinde ego yatırımlarını getirebiliyor. Bu noktada, planlama aşamasında yapılacak fizibilite çalışmaları, yatırımın geri dönüşü ve doğru yerde doğru ürün ve markanın geliştirilmesi açısından önem arz ediyor. İşin duygusal etmeninin olumlu etkileri de söz konusu olabiliyor. Dünyada, metropollerde ve/veya nadir bulunan merkezi lokasyonlarda yer alan ve farklı tarihi/mimari unsura sahip uluslararası markalı otel mülklerinin (bunlara prestijli malvarlığı/trophy asset de deniyor), piyasada alışılagelmiş EBITDA çarpanlarının çok üzerinde çarpanlar üzerinden işlem gördüğünü de gözlemleyebiliyoruz. Türkiye’deki yeni turizm yatırımlarını incelediğimizde, İstanbul’un başı çektiğini görüyoruz. Bunun temel sebeplerinden biri, şehirden şehire benzer inşaat maliyetleri söz konusu iken, İstanbul’daki ortalama oda fiyatlarının Anadolu’daki şehirlere göre çok daha yüksek olması. Otel yatırımlarındaki global trendleri incelediğimizde, yabancı zincirlerin marka çeşitlendirme yoluna gittiğini görüyoruz. Örneğin, bizim Marriott International çatısı altında 30 farklı otel markamız mevcut. Özellikle millenial ve x kuşaklarına yönelik, tasarımı ön planda bulunduran life-style ve odaklı-hizmet alanında servis veren markalar gündemde, Moxy markamız bunun güzel örneklerinden biri, hem yatırımcı hem de müşterilerden büyük ilgi görüyor. Sektördeki trendlerden biri de, rezidans projelerinin uluslararası otel zincirlerinin rezidans markaları çatısına dahil olması. Uluslarası markalı rezidansların, satış ve kiralama fiyatlarında ciddi kaldıraç etkisi söz konusu olduğundan, konut geliştiricileri tarafından markalarımıza talep artışı olduğunu gözlemlemekteyiz.’ dedi.

Orçun Makal ise, ‘Gayrimenkul sektöründeki turizm yatırımlarında, yatırımcılar yatırım kararlarını projenin nakit akışı ve finansal geri dönüş hesaplamalarını dikkate alarak vermeli.  Özellikle gayrimenkul ihalelerinde duygusal kararlardan uzak, iyi çalışılmış ve farklı risk faktörler dikkate alınarak hesaplanmış tekliflerin verilmesi hem projenin karlılığı hem de projenin zamanında ve sağlıklı bir şekilde hayata geçirilebilmesi açısından önem arz ediyor. Gayrimenkul sektöründe dünyada sürekli ve ciddi değişiklikler yaşanıyor. Örnek vermek gerekirse uluslararası arenada iş modelleri değişiyor. Uluslararası turizm markalarının dünyanın birçok yerinde yatırımcı şapkası altında gayrimenkul sahibi olmak veya projeye ortak olmak yerine işletmeci şapkasıyla uzmanlık alanlarına göre kârdan pay alma modelini daha çok tercih ettiklerini gözlemliyoruz. Bizlerin değişen iş modellerine hızlı bir şekilde adapte olmamız ve mümkün olduğu kadar ülkemize yabancı yatırımcı ve döviz kazandırmak adına yeni ve yenilikçi arayışlara girmemiz gerekiyor. Günümüzde “Gayrimenkul ve Turizm sektörü” başlık olarak birçok anlamı içinde barındıran çok geniş bir tanım olarak algılanıyor. Bu nedenle bu iki temel sektörün daha da ilerlemesi ve gelişmesi adına “Gayrimenkul” sektörünün ticari, konut, otel, AVM, ofis gibi alt başlıklara ayrılması gerekiyor. Aynı şekilde “Turizm” sektörünün de sağlık turizmi, kültür turizmi, şehir turizmi gibi farklı alt başlıklara ayrılmasının ve bu alt başlıkların her biri için ayrı ayrı stratejilerin belirlenmesi ve uzmanlıkların oluşturulmasının hem gelişme hem de ülkemize daha çok döviz çekebilmek adına faydalı olacağını düşünüyorum”  dedi.

Toplantının kapanışında söz alan Ferzan ÇELİKKANAT ise; ‘Ülkemizdeki Gayrimenkul ve Turizm yatırımlarının planlarını stabil durumlara göre yapıyoruz, bu durum özellikle ekonomik dalgalanmalarda zorluklara neden oluyor, ülkemiz Gayrimenkul sektörünün kurtuluşu yabancıya satış olarak görülüyor, oysa yabancıya satış öncesinde, ilk olarak turistlere dokunulması, bu insanlar ile bir gönül bağı kurulması lazım, bunun yolu da Turizm sektörümüzün kalitesi ve başarısından geçiyor. Markalı yatırımların hem Gayrimenkul hem de Turizm yatırımları için önemi inanılmaz, finans kuruluşları markaya oldukça önem veriyor, Gayrimenkul sektöründe inanç ve güven çok önemli, sektör adeta bu iki kavram üzerine kurulmuş durumda, sağlam ve bilinen bir markayı gören müşteri de güven duygusu oluşuyor. GİSP olarak Gayrimenkul sektöründe Turizm yatırımlarının payının arttırılması ve yabacı müşteriler ile Turizm sektörü vasıtası ile sıcak ilişkiler kurulması için çalışmalarımız devam edecek.’ diyerek sözlerini noktaladı.